במרץ האחרון נסגר מכרז גדול בשדה דב. 2800 יחידות דיור שווקו בהצלחה, אבל מחירי הקרקעות ירדו ב40% מהשיא של 2021. בזמן שקבלנים ממעיטים בחשיבות של המכרז, מנהל רשות מקרקעי ישראל טוען שמדובר בגיים צ'יינג'ר שמעיד על גידול בהיצע של דירות בתל אביב ומבשר על ירידות מחירים קרבות. אבל הדרמות בשדה דב לא התחילו עם המכרז האחרון. שדה התעופה שפונה לטובת מה שנראה כמו חזון הנדל"ן הגדול בתולדות תל אביב, הפך לזירה שבה התנגשו כל המרכיבים הגדולים של שוק הנדל"ן הישראלי. על רקע ההתנגשות הזאת קרסה חברת "חנן מור", הרשות לניירות ערך התעוררה והתחילה לחקור את המספרים, והאמון במחירים ללא גבול בתל אביב היוקרתית התחיל להסדק.

מפגן כוח של בעלי הון

במשך עשרות שנים שדה דב היה החוליה המקשרת של העיר אילת למרכז הארץ - המקום שאִפשר לתושבי העיר הדרומית ביותר בישראל להישאר מחוברים לשירותים רפואיים מתקדמים, עסקים, תרבות ופנאי. מדי שנה, עשרות אלפי טיסות המריאו ונחתו בו. כשתושבי אילת הבינו שהתוכניות לפינוי השדה רציניות הם פתחו במאבק חסר פשרות שהגיע עד כדי איומים בשביתת רעב מצד ראש העיר דאז, מאיר יצחק הלוי. גם רון חולדאי, שהבין שהמשמעות של הפיכת שדה דב לשכונת מגורים היא איבוד מקור יציב של ארנונה עסקית, התנגד לפינוי.

הלחץ הציבורי הביא את חברי הכנסת לדון בהצעות חוק לדחיית הפינוי פעם אחר פעם. גם בג"ץ נדרש להכריע בנושא בעקבות עתירות רבות, אך בסופו של דבר לא התערב בהחלטת הממשלה. הלחצים הציבוריים היו אדירים, אך מול הציבור עמדה קבוצה חזקה עוד יותר: בעלי הקרקע הפרטיים והיזמים הגדולים של ענף הנדל"ן, שראו בשטח זה הזדמנות היסטורית לרווח של מיליארדים.

ברגע המכריע של המאבק, בשנת 2019, בתקופת בחירות, הכריע ראש הממשלה נתניהו כשהודיע:  "שדה דב יסגר הלילה בחצות". 

בעלי הון, בישראל ובכלל, תמיד נראים חזקים על הציבור. אבל באותה תקופה הניצחון בקרב שדה דב סיפק להם מפגן כוח אדיר. אולי היה זה הרגע שיצר את האמונה שאין גבול עליון למחיר דירה ליד הים בתל אביב, ובכלל למחירי הדירות. הרי תראו איזה כוחות אדירים פועלים כאן.  ראש ממשלה בתקופת בחירות מוותר על עיר שלמה של מצביעים בשביל כמה בעלי הון והקרקעות שלהם. מי יכול עליהם?

האופוריה

הקרקעות, כאמור, נראו כאוצר. כ-1,300 דונם, תל אביב, מרחק נגיעה מחוף הים, קרובה לשכונות כמו רמת אביב והצפון הישן. ההערכות המוקדמות דיברו על 16,000 יחידות דיור, כאשר חלקן, לפי הפרסומים, יוקצו גם לדיור בר-השגה. במכרזים הראשונים שנערכו ב־2021, שווקו מגרשים במחיר של 2.8–3.2 מיליון ש"ח ליחידת קרקע – רמות שיא שמעולם לא נרשמו באזור. בין החברות שזכו נמנו חנן מור, שיכון ובינוי, ישראל קנדה, לוינשטיין, דמרי ועוד. 

מחירי הקרקע במכרזים הגדולים של 2021–2022 שברו שיאים, והגיעו במקרים מסוימים ל־2.5–3.3 מיליון שקל ליחידת דיור – כלומר, רק עבור הקרקע לדירה אחת. כשהוסיפו לזה את עלויות הבנייה, הריבית והציפייה לרווח יזמי, הדירות היו אמורות להימכר לציבור במחירים של 8 עד 10 מיליון שקל ליחידה. וזה לא היה מיזם בוטיק – התכנון דיבר על כ־16,000 דירות, מתוכן אלפים רבים היו אמורות להיות דירות יוקרה מהסוג הזה.

מניות החברות הגדולות בתחום, כמו קנדה ישראל וחנן מור, זינקו בעשרות ואף מאות אחוזים באותה תקופה, והתחושה הרווחת הייתה שמדובר בהזדמנות נדירה בשוק הנדל"ן הישראלי. התחזיות כמעט שלא כללו תרחישים של ירידה בערך הקרקע או האטה בביקושים – למרות שבאותה תקופה כבר החלו  להופיע רמזים: הפד החל להעלות ריבית בארה"ב, התחזיות לאינפלציה בישראל התעדכנו כלפי מעלה, והבנקים מימנו עסקאות נדל"ן רגישות במיוחד למצב ריבית הפריים - וכך לשינויי  הריבית שמטיל בנק ישראל.

מול הבנקים, גם הפילים הופכים לעכברים

ואכן, לא עבר הרבה זמן עד שהקבלנים משדה דוב התחילו להסתבך. אחת החברות הבולטות היא חנן מור, שקרסה בסוף 2023. מה שמעניין לראות בסיפור של חנן מור הוא עד כמה גם חברת נדל"ן ציבורית, שמגלגלת מיליארדים, יכולה להיתפס לאותו מלכוד שבו נלכדו אלפי לוקחי משכנתאות:  ריבית הפריים. 

כשחנן מור רכשה את הקרקע בשדה דב בסכום של כ־1.5 מיליארד שקל, היא מימנה כמעט את כולה – כ־1.3 מיליארד – באמצעות הלוואה בריבית פריים +1%. כל עוד הפריים עמד סביב 1.6%–1.8%, העסקה נראתה משתלמת. אבל כשהריבית זינקה בתוך כשנה לרמות של 6.25%, הריבית על ההלוואה הגיעה ל־7.25% – ותשלומי הריבית לבדם התקרבו ל־100 מיליון שקל בשנה. בדיוק כמו לווה פרטי שלקח משכנתא זולה מדי ב־2021 ופתאום מוצא את עצמו שוקע, כך גם חנן מור מצאה את עצמה מתמודדת עם החזר חודשי שהיא כבר לא יכלה לשרת. כשהתזרים לא הספיק, הקרקע לא הוחזקה ישירות במאזני החברה אלא הועברה לחברת־בת ייעודית בשם "מדף 5". זהו תרגיל מוכר: חברת־בת היא ישות משפטית נפרדת — מאפשרת לרשום את החוב אצלה, ולנסות לדחות או למתן את הפגיעה בדוחות של החברה הציבורית. כל עוד לא היה "אירוע חיצוני ברור" שמחייב שיערוך – יכלו לטעון שהשווי נשמר.

הסיבה להתנגדות הקבלנים למכרז: הבניינים גבוהים מדי 

במכרז שפורסם ביולי 2023 – רק ארבעה חודשים אחרי העלאת הריבית החדה בישראל – המחירים צנחו: 1.6–1.8 מיליון שקל ליחידת קרקע, לעומת 2.8–3.2 מיליון שנתיים קודם לכן. מדובר בצניחה של עד 45%  במחיר הקרקע. פתאום כבר לא היה תור בכניסה, ויזמים גדולים נמנעו מלהגיש הצעות.

התגובה בשוק הייתה מהירה – אבל השחקנים הגדולים ניסו לקנות זמן. במרץ 2024, הוגשה התנגדות משונה למכרז חדש של רמ"י על חלקים נוספים משטח שדה דב. חברות הבנייה חן ואיתי גינדי ורמי שבירו טענו כי הבנייה הצפויה תיצור "חומת מגדלים" שתגביר את משטר הרוחות באזור.

זה נשמע כאילו לקוח מסדרה סאטירית, אבל זה באמת קרה: אותם קבלנים שבנו בעצמם מגדלים גבוהים  בסמוך – פתאום נחרדו מהשפעה סביבתית של מגדלים דומים.   ועדת הערר ציינה בנוסח שראוי להיכנס לספר ההיסטוריה של הביקורת התכנונית:

"אין זו ציפייה סבירה מצד המבקשים שהבינוי הסמוך למקרקעין המפותחים יהיה נמוך משמעותית מהבינוי במקרקעין שלהם."

יכול להיות שבאמת היה מדובר במודעות מתפרצת של קבלנים לתופעות השליליות של בניה לגובה, מצד שני, יכול גם להיות שהמטרה של ההתנגדות הייתה פשוט לעכב את המכרזים בתקווה שירידת המחירים לא תהפוך לנתון ציבורי רשמי. ככל שהשוק נמנע מלעגן מחיר חדש – כך הרי אפשר להחזיק את השומות הגבוהות על הקרקע שכבר נרכשה.

שוק ההון מגיב לאיטו

לקראת סוף 2023 ובמהלך 2024, שוק ההון החל להפנים את גודל הסיכון. חברת חנן מור כבר נקלעה לקשיי נזילות חמורים והמניה שלה צנחה בלמעלה מ-80% במהלך אותה שנה. בעקבות כך, הוגשה בקשה להסדר חוב, והקרקע עברה לידי גורמים אחרים.גם חברות נדל"ן נוספות נדרשו לבצע שיערוכים שליליים לקרקעות שרכשו בפרויקט: שיכון ובינוי רשמה הפחתות שווי של מאות מיליוני שקלים בגין ירידת ערך הקרקע בשדה דב, מה שהשפיע באופן מהותי על תוצאות הדוחות הכספיים שלה בשנים 2022–2024. לוינשטין נכסים, שהחזיקה גם היא בקרקע במתחם, דיווחה על הפחתות שווי של עשרות מיליוני שקלים.

רשות ניירות ערך, שהגיבה באיחור יחסית, פתחה בבדיקה מול מספר חברות ציבוריות, בראשן קבוצת חנן מור, בחשד כי החברות לא עדכנו במועד את השווי הריאלי של הקרקעות בדוחות הכספיים, ובכך הטעו לכאורה את ציבור המשקיעים. הליקויים כללו אי-מתן גילוי על סימני אזהרה, טעויות בדיווח על הלוואות, ובעיות בבקרה הפנימית של החברה. במקביל, חברות דירוג האשראי כמו מעלות ומידרוג הפחיתו את תחזיות הדירוג למספר חברות נדל"ן שפועלות בשדה דב.

כשקבלן לוקח "הלוואת קבלן"

ואז נכנסה דמרי, שרכשה את הקרקע ב-1.1 מיליארד שקל בלבד מחנן מור (או בשמה החדש" צילו-בלו") ולצורך הרכישה קיבלה הלוואה שמזכירה את "הלוואות הקבלן" שמחולקות מהבנקים לציבור הרוכשים בימים אלו. 550 מיליון שקל  מתוך הלוואה של 825 מיליון ניתנו ללא ריבית והצמדה לתקופה של שנתיים. באוצר טוענים שהלוואות הקבלן לרוכשי הדירות מסוות ירידת ערך של הדירות. האם על פי אותו הגיון  הלוואות כאלה, שמוותרות על ריבית והצמדה בשווי של עשרות מיליונים, מסוות ירידה בערך הקרקע? בכל מקרה גם המצב בשוק היוקרה התל אביבי לא עוזר לשיווק השכונה החדשה.  במהלך 2022 התחוללה דרמה בשוק דירות היוקרה בתל אביב: קצב העסקאות קרס בכ-48% לעומת 2021, והירידות הורגשו במיוחד בצפון העיר ובשכונות היוקרה. מחירי הדירות באזורים אלו רשמו ירידה מתונה של כ-5%–7%, עבור חברות נדל"ן שמתכננות למכור דירות במחירים של 8-10 מיליון, ואפילו 8-9, לא מדובר בחדשות טובות. 

ומה עם דיור בר-השגה?

על פי מסמכי המכרז המקוריים של רמ"י, הייתה כוונה לשלב כ-1,100 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח, כשליש מהן ברות השגה. אלא שכמו שקורה פעמים רבות, בפועל רוב הקרקע שווקה בשיטה רגילה , והחברות שזכו לא מחויבות לבנייה להשכרה. לפי דו"ח מבקר המדינה (2024), חלק מהדירות שמוצגות כ"דיור בר השגה"  הועברו תחת הגדרת "דירות קטנות" – שהן אולי קטנות, אבל לא בהכרח ברות השגה. ההגדרה עצמה אינה מבטיחה מחיר, אלא רק שטח.

בינתיים, לפי אתר מדלן , נכון לרבעון הראשון של 2025 לא אוכלסה אף לא דירה אחת להשכרה במסגרת הפרויקט. פרסום של דירות כאלו – אפילו באתרי השכרה – טרם נראה. 

וזה לא רק עניין של אכזבה – אלא של אמון ציבורי. השוק מקבל מהמדינה קרקע ששוויה מוערך במיליארדים, עם ציפייה להחזר ציבורי. בפועל – הציבור מקבל דיונות, שיווק חלול, והון שמחליף ידיים בשיטות מימון עוקפות. והדירות להשכרה? הפכו לסעיף עקרוני בתחתית המצגת.

כשהענקים נופלים – ותל אביב נחשפת

בסופו של דבר, סיפור שדה דב חושף אמת פשוטה שהשוק העדיף לא לראות: גם ענקים נופלים. גם יזמים שנראו כאילו הממשלה והבנקים עומדים מאחוריהם, יכולים פתאום למצוא את עצמם בודדים, מתמודדים עם הסכמי חוב, עם רשות ניירות ערך, ועם בנקים שמתייחסים אליהם כמו לעוד לווה שלא עומד בתנאים. 

אבל שדה דב הוא לא רק משל על מניית נדל"ן שהתפוצצה. הוא גם מראה למצב הכללי של תל אביב – עיר שמובילה כרגע בכמות הדירות שלא נמכרו, עם  9,296  דירות לא מכורות, המהוות 12%  מכלל המלאי הלא מכור בישראל.  התשואה על שכירות בתל אביב היא מהנמוכות בארץ – פחות מ־2.5%, ובמקביל 47%  מהדירות בעיר מוחזקות בידי משקיעים.  במצב שבו המחירים תקועים, ועלויות המימון מרקיעות, מדובר בהפסד כלכלי הולך ומעמיק לכל משקיע.

לתל אביב יש גם תלות חריגה בסוגי רוכשים שהשוק כבר לא יכול לספק: תושבי חוץ שממעטים לרכוש, משפרי דיור שנתקעים בדירות הקודמות כי שוק היד שנייה בקיפאון, ורוכשי יוקרה שבעבר הצדיקו את הדימוי של העיר כיעד ללא תקרה. כך פרויקטים שנתפסו כסמלים של כוח – כמו שדה דב, כמו שרונה, כמו פארק צפון – כבר לא נראים בלתי ניתנים לערעור. חלקם לא רק מפסיקים להרוויח, אלא הופכים לסיכון פיננסי שמכרסם ביציבות של החברות הכי גדולות בתחום.

שדה דב לא קרס – הוא פשוט נחשף. והחשיפה הזו, כמו סדק בדופן של ספינה יוקרתית, מאירה לרגע את מה שניסו להסתיר:  הקונספציה שהנדל"ן בתל אביב רק עולה (ואולי גם הנדלן בישראל) מתחילה להיסדק נגד עינינו.

טלי גולדרינג היא חוקרת עצמאית בתחומי הכלכלה והנדל"ן, וחברת מערכת מגזין רוזה.

עריכה: מעין גלילי