ידיעה כלכלית עבשה-לכאורה מסתירה סוד גלוי. לפי דוח "מבט סטטיסטי" לשנת 2024 שבנק ישראל פרסם במרץ, "יתרת ההלוואות לכל מטרה בביטחון דירת מגורים, שמהווה כ-20% מסך החוב שלא-לדיור מהבנקים, ממשיכה לעלות גם השנה בקצב מהיר של כ-12%". במילים פשוטות, קרוב לוודאי שכ-20% מהחוב שאינו מוגדר כחוב לדיור הוא בפועל חוב לדיור.

מדובר בסוד גלוי משום שבנקאים יודעים, יועצי משכנתאות יודעים וגם בנק ישראל יודע. ההלוואה לכל מטרה בשעבוד נכס, זו שמהווה 20% מהחובות שלא לדיור, הפכה בעשור האחרון לאחת מהפרקטיקות הפופולריות ביותר להשלמת ההון העצמי לרכישת דירה.

"משכנתה עם אימא ואבא הפכה לספורט לאומי"

כך נכתב בכתבה שפורסמה במאקו כבר ב-2017 ועסקה בתופעה שרק התרחבה מאז: הורים שמשעבדים את הדירה שלהם כדי לעזור לילדים לקנות דירה. במשך השנים, ההלוואה הזו קיבלה שלל שמות – "משכנתה נדוניה", "משכנתה דורית", "משכנתה עם עזרה מההורים" – אבל בסופו של דבר כולם מתארים אותו סיפור: דירה אחת שמממנת דירה אחרת.

איך זה קורה? בקלות. ההורים לוקחים הלוואה לכל מטרה על הדירה שלהם, מעבירים לילדים את הכסף, וכך הילדים משלימים את ההון העצמי שנדרש מהם למשכנתה. בנק ישראל יודע. הבנקים יודעים. יועצי משכנתאות בוודאי יודעים – והכול ממשיך להתנהל כאילו מדובר בהלוואה לחתונה או לשיפוצים.

העניין הוא שזה בכלל לא איזו קומבינה אפורה, זו מדיניות מוצהרת. ב־2021 בנק ישראל אישר רשמית את "הלוואת הנדוניה": הלוואה בשעבוד דירה של קרוב מדרגה ראשונה, שמועברת לילדים לצורך רכישת דירה. הכול חוקי. רק פרט קטן אחד נשמט מהדו"חות – ההלוואה הזאת לא נחשבת לחוב לדיור. היא מוגדרת כחוב צרכני, כאילו הכסף הלך לחופשה או לרכב, לא לרכישת נכס.

אז מה בעצם אומר כאן בנק ישראל? שדירה בלי הון עצמי זה בסדר גמור, כל עוד זה לא כתוב במפורש? 

אף אחד לא שואל מאיפה הכסף

כאן נכנסת הבחנה חשובה: בהלוואות "נדוניה" רשמיות – כלומר כשההורים ממשכנים את דירתם ומצהירים שהכסף נועד לדירה של הילדים – בנק ישראל מגביל את המימון ל־50% מערך הדירה הממושכנת. אבל בהלוואות "לכל מטרה" בשעבוד נכס – כלומר כשלא מצהירים על שימוש לצורך מימון דירה – ניתן לקבל עד 70% מימון מערך הנכס, כל עוד התוספת לא עולה על 200,000 שקל. זו סיבה מצוינת לא לדווח כלל על מטרת ההלוואהולהעדיף מסלול שבו הבנק לא שואל והלקוח לא עונה.

אפשר כמובן לטעון שההלוואות נועדו לדברים אחרים: חתונה, שיפוץ או סתם להחזיר חוב קודם. אולי. אבל שווה לשים לב לעיתוי. בדיוק כשהריבית עלתה והמשכנתה הפכה פחות נגישה, דווקא אז הביקוש להלוואות "לכל מטרה" בשעבוד נכס המריא.

מאז תחילת 2022, זוגות צעירים שגילו שהמשכנתה שהם יכולים לקבל פתאום קטנה ב־200-300 אלף ש"ח, השלימו את הפער בדרך היחידה שנותרה פתוחה: הלוואה נוספת, במסווה של "הלוואה לכל מטרה". אם ב־2022 ההיקף עמד על פחות מ־400 מיליון ש"ח בחודש, עד 2023 הוא כבר הגיע לממוצע של כ־500 מיליון בחודש.

הסוד הגלוי של יועצי המשכנתאות

מי שידבר עם יועצי משכנתאות על הנושא ירגיש כאילו הוא מקבל הזמנה לשוק אפור ומחתרתי. "יש דרכים להשתמש כהון עצמי אבל לא אפרט כאן", "פני בפרטי", "מי שיודע איך מצליח" - אלה חלק מהתגובות שקיבלתי כששאלתי על ההלוואה הזאת בפייסבוק. אחרים מוותרים על מעטה הסודיות ומתייחסים להלוואה הזאת כלגיטימית לחלוטין. באתר מדרג, 89% מיועצי המשכנתאות טוענים שאין למעשה בעיה לקנות דירה בלי הון עצמי, ושהדרך הנפוצה היא הלוואה לכל מטרה בשעבוד נכס. הם אפילו יצרו סרטון שנותן טיפים ללקיחת ההלוואה. גם הבנקים עצמם מפרסמים מדריכים בהם יש המלצות להשתמש בהלוואה לכל מטרה בשעבוד נכס כדי להשלים את ההון העצמי, כמו מדריך שפרסם בנק מזרחי שזכה לכותרת ותודה להוריי שהביאונו לדירה.

החבל שמשוחרר בכל משבר

בנק ישראל לא היה עיוור להתפשטות ההלוואות לכל מטרה בשעבוד נכס. הוא ראה אותה, ציין אותה בדוחות, אבל בחר לא לעצור אותה.

הפיקוח על הבנקים קבע אמנם מגבלת מימון של 50% מערך הנכס, אבל בכל פעם שהמשק נכנס למשבר רציני, המגבלה הזו הוסרה.

במהלך משבר הקורונה ב-2020, בנק ישראל אִפְשֵׁר להגדיל את המימון עד ל-70% מערך הדירה. המהלך הוצג כהזרמת נזילות שתסייע למשקי הבית לעבור את התקופה הקשה, וכנראה באמת סייע בכך, אבל לצד אותו סיוע הוא גם יצר פוטנציאל לעוד קפיצה

במחירי הדירות כשמשקיעים קפצו על האשראי הזול שלצד השעבוד, ורוכשי יד ראשונה הצטרפו מפחד שהרכבת תברח להם. 

כדי לבלום את התופעה, קבע בנק ישראל ב-2021 מגבלה: לא ניתן לקחת הלוואה כזו לצורך רכישת נכס נוסף. אבל הנוהג כבר התקבע – משקי בית ומשקיעים התרגלו לראות בדירה הקיימת מקור נזילות זמין, בעיקר בעיתות משבר. כך, לאחר שהסכנה הכלכלית של הקורונה שככה, חזרו המגבלות, אך האמון בכלי נשמר. כאשר פרצה מלחמת חרבות ברזל בסוף 2023, בנק ישראל שוב שחרר את הרסן: אישר הגדלת מימון עד 70% מערך הנכס, עם תוספת מוגבלת של 200,000 שקל מעבר לרף הרגיל של 50%. בפועל, לאורך העשור האחרון, המדיניות הזו הפכה את ההלוואות בשעבוד נכס לאמצעי שימור ביקושים מלאכותי – כזה שמונע ירידת מחירים במחירים כשהשכר ממשיך להתכווץ ויוקר המחיה ממשיך לעוף לשמיים. 

הלוואת קבלן והלוואה לכל מטרה בשעבוד נכס - השילוב המנצח בדרך למינוף

כך נוצר שילוב מושלם בין ההלוואות לכל מטרה בשעבוד נכס לבין הלוואות הקבלן, צמד שמאפשר לרכוש דירה כמעט ללא הון עצמי אמיתי. למשל, זוג צעיר שרוצה לקנות דירה ב־2 מיליון שקל נזקק להון עצמי של 500,000 שקל כדי לקבל משכנתה של 75% מהבנק. אבל במקום לחסוך, ההורים לוקחים הלוואה לכל מטרה על הדירה שלהם, מעבירים את הכסף לילדים, ואלה מקבלים את המשכנתה במלואה. אם מוסיפים לזה את הלוואת הקבלן, שמאפשרת לדחות תשלומים עד מסירת הדירה, מקבלים מתכון כמעט מושלם לרכישת דירה ללא הון עצמי - מימון של 100%, במסווה של שלושה מסלולים שונים. בנוסף יש לתהות האם גורל ההגבלות של בנק ישראל על הלוואות הקבלן יסתיים כמו זה של המגבלות על ההלוואה בשעבוד נכס? אנחנו רואים איך בנק ישראל מסתפק במדיניות "DON’T ASK DON’T ELL" שבה כל עוד אין הצהרה מפורשת שההלוואה תשמש להון עבור רכישת דירה, אין שום בעיה להשתמש בה בדיוק עבור זה. האם אותה גישה תשמש את הבנקים ואת הקבלנים להתחמק גם מההגבלות האחרונות?  

התוצאה של מגבלות שלא באמת נאכפות היא המשך ניפוח מחירי הדירות. ללא אשראי שנלקח על בסיס הדירה של אימא ואבא הזוגות פשוט לא היו יכולים לרכוש והקבלנים היו נאלצים להוריד את המחיר.

ומעבר לקושי הגובר של צעירים לרכוש דירות, מתחת לפני השטח מתהווה שבר אחר: דור שלם של הורים שלוקחים על עצמם התחייבות כבדה - על בסיס הנכס היחיד שבבעלותם - כדי להחזיק את ילדיהם בשוק. כל עוד הריבית הייתה נמוכה, ההלוואה נראתה כמו עסקה משתלמת: כמה מאות אלפי שקלים, בפריסה נוחה, עם החזר סביר. אבל מאז 2022, הריביות קפצו, והחזר חודשי של 1,600 שקל הפך ל-2,500 ואף יותר. כשההלוואה נמשכת אל תוך שנות השבעים לחיים, הסיכון כבר אינו תיאורטי: מספיק שינוי פתאומי בבריאות, בהכנסה, או בשוק הנדל"ן כדי שמשפחה תישאר בלי דירה, ועם חוב שהיא לא מסוגלת לשלם. לפי נתוני בנק ישראל, משך ההלוואות בממוצע עומד על 22 שנה – הרבה מעבר לגיל הפרישה. רבים מהלווים לא רק שיישארו עם חוב עד גיל 80, אלא גם יתקשו למכור את הדירה אם יזדקקו לכסף, כי היא כבר משועבדת. במילים אחרות, אנחנו לא מדברים על הקרבה חד-פעמית אלא על סיכון מבני: מערכת שמעודדת נטילת חוב בגיל מבוגר, על חשבון נכס קיומי, בלי לוודא שמישהו באמת יכול להחזיר אותו. והמערכת? כל עוד התזרים החודשי נראה תקין, אף אחד לא בודק לעומק. מאחורי כל עסקת רכישה נוצצת, מסתתרות דירות ישנות וממושכנות. ומשפחה שלמה שמתפללת לא להיפגש עם הסיכון. 

טלי גולדרינג היא חוקרת עצמאית בתחומי הכלכלה והנדל"ן, וחברת מערכת מגזין רוזה.

עריכה: שני פייס