בין שלל הכותרות שפוקדות אותנו יום-יום – עוד מלחמה, עוד עליית מחירים, ועוד התבטאות מטומטמת של פוליטיקאי – קל לפספס את הסיפור המסריח שמתרחש בהרצליה. סיפור על מכון טיהור שפכים שהגיע לסף הספיקה ועל סירחון שמתחיל לצוף; סיפור על קידום פרויקטי נדל"ן יוקרתיים למרות שלא ברור לאילו תשתיות ביוב הם יחוברו, ועל כוחות שונים שמתעלמים או מתמודדים עם הסירחון. בדומה לסיפור של "הצחנה הגדולה" בלונדון. 

בשנות ה-50 של המאה ה-19 לונדון הוצפה בזוהמה. משפחות בבתים פרטיים השליכו את צרכיהם בבורות הספיגה שכבר לא הצליחו לעמוד בעומס, כשהאוכלוסיה הולכת וגדלה. העיר שחוותה צמיחה תעשייתית מהירה, שעושר פרטי רב כבר נצבר בה, סבלה מהתפרצויות כולרה שהרגו אלפים. בקיץ החם של 1858 הסרחון היה כה גדול שהפרלמנט התקשה לתפקד. אז, גם הפוליטיקאים הבינו שהצחנה הזאת איננה רק בעיה של העניים, היא הרי מגיעה גם לאפיהם של העשירים בשלטון. כתוצאה מכך נבנתה מערכת הביוב העירונית והמודרנית הגדולה והמשוכללת ביותר שנבנתה עד אז. מנהרות, תעלות, משאבות וסוללות השתלבו בפרויקט ענק שמומן בכסף ציבורי, בלי תאגידים שמנסים לגרוף רווח מהצד. את הסיפור הזה שמעתי לראשונה בהרצאה של פרופ' דני גוטווין, ולא יכולתי שלא להרהר בו היום למראה ההתרחשויות בהרצליה, ב-2026. 

על פי הדו"ח ההנדסי האחרון שפרסם תאגיד "מי הרצליה" מכון טיהור השפכים של הרצליה פועל על סף הספיקה המרבית שלו ולא מסוגל להתמודד עם גידול נוסף; המשרד להגנת הסביבה לא מאשר להזרים את עודפי הביוב למתקן אזורי אחר; הפסקות חשמל, תקלות, ותשתיות ישנות כבר גרמו להזרמת שפכים לים כך שב-2025 זרמו מעל 5.9 מיליון מ"ק של מי קולחין לים התיכון; וברשתות החברתיות תושבים מתלוננים על ריח מסריח ליד מפעל טיהור השפכים הישן.

כמו בלונדון גם בהרצליה, הסיפור המסריח על זרימת ההפרשות לים התחיל כסיפור של פריחה, התעשרות, וצמיחה. בימי המפכה התעשייתית הזוהרים של לונדון התפתחויות טכנולוגיות נראו כמו מכונות מזומנים, בדיוק כמו הנדל"ן הישראלי בעשורים האחרונים. הפיתוי להפיק ממנו הון, כמה שיותר ממנו וכמה שיותר מהר לא פסח על אף אחד: יזמים, תושבים, ואף המדינה עצמה. מצד שני הוא גם עורר לא מעט מאבקים שבדרכם זיקקו את המהות הישראלית כולה: מאבק יצרי על פיסת אדמה ועל חלוקת המשאבים, שהציף מחדש את הפצעים העדתיים והמעמדיים הוותיקים. מאבק שבו כולם נלחמים על מקום, על צדק היסטורי, ועל כסף.

הסירחון לא יעצור את מכונת המזומנים

דוגמה למאבק כזה הוא הסיפור של קיבוץ גליל ים, שחלק מאדמותיו הפכו לשכונה הרצליינית צפופה. בעקבות תוכנית הייצוב של שנות ה-80 והעליה הגדולה מברה"מ בשנות ה-90, המדינה קידמה המרה של קרקעות מחקלאות למגורים. תושבי הקיבוץ מצאו את עצמם עומדים על מכרה זהב עם פיצויים מתוכננים של כ-81 מיליון דולר. בשנת 2000 הגישה עמותת "הקשת הדמוקרטית המזרחית" עם החברה להגנת הטבע עתירה לבג"ץ נגד הפיצויים. העותרים טענו שמדובר בהדרה ואפלייה של תושבי עיירות הפיתוח. ב-2008 נראה שהסיפור נסגר בהסדר פשרה: הקיבוץ קיבל זכויות לבניית מאות יחידות דיור ויתר השטח הועבר לבעלות של רשות מקרקעי ישראל.

אבל זה לא נגמר שם. בשנת 2011, כשהמדינה החלה לשווק את הקרקעות שקיבלה מהקיבוץ, מפלגת הירוקים לצד תושבי העיר ופעילים סביבתיים עתרו לבג"ץ בטענה שהקרקעות החקלאיות יהפכו למגדלי דירות שרק יסתמו את העיר. אחד החששות שעלו נגע לעומס על מערכת הביוב. בשנת 2012 דחה בג"ץ את העתירות ואישר את הבנייה, ושנה לאחר מכן הופקדה תוכנית מורחבת ל-2,943 דירות נוספות.

כיום, ב-2026, 3,000 יחידות דיור כבר מאוכלסות ועוד כ-1000 בשלבי בנייה שונים. דירות מחיר למשתכן ומבצעי מימון סייעו להחזיק את המחירים גבוהים גם כשדירת 5 חדרים הגיעה ל-5.5 מיליון ש"ח. נראה שבקרב בין חברי הקיבוץ לקשת המזרחית המנצחים הגדולים היו היזמים והבנקים. 

במקביל, גם בשאר שטחי הרצליה המשיכו לאשר פרויקטי ענק: בשנת 2020 אושרה תוכנית "הרצליה בין ערים" (1,230 דירות), וכן נחתם הסכם פינוי-בינוי ענק בשיכון ויצמן (1,843 דירות במקום 576). שנה לאחר מכן הופקדה תוכנית "קריית מסלול" בשדה התעופה הישן (כ-2,290 דירות), וב-2022 קודמה תוכנית "חוף התכלת" עם 14,100 דירות נוספות על קו המים. אבל כל זה כסף קטן לעומת הסכם הגג שנחתם בין העירייה לרמ"י וקורא להקים לא פחות מ- 45,756 יחידות דיור, בהשקעת עתק של כ-6 מיליארד שקלים. 

בתוך גל ההתרחבות הזה, ובמקביל לנסיקת מחירי הדירות ב-150% בעשור וחצי האחרונים, מערכת הביוב של הרצליה החלה להסתבך. לאורך השנים המדינה נמנעה מלקדם שיפור או הגדלה של הקיבולת של קווי ההולכה, צינורות ביוב תת קרקעיים גדולים שתפקידם להזרים את השפכים של כל בניין ורחוב אל מתקני הטיפול והטיהור האזוריים. ב-2017 ציין דו"ח ההנדסה של תאגיד "מי הרצליה" שהקו הראשי שאמור היה לחבר את הרצליה לתשתיות האזוריות (הן לאספקת מים מוגברת והן להזרמת עודפי הביוב לשפד"ן) נתקע בסחבת בירוקרטית מתמשכת בין משרדי הממשלה והוועדות, ולוח הזמנים של הפרויקט נדחה משנה לשנה "ללא שום התחייבות ללוחות זמנים".

ראש העיר דאז, משה פדלון, הבין כנראה שמדובר בבעיה רצינית. בנובמבר 2019 הוא שלח מכתב חריף לשר האוצר בו הכריז על "מצב חירום תפעולי" ודרש להקצות 390 מיליון שקלים וחיבור מיידי לשפד"ן – מתקן טיהור שפכים אזורי גדול. "אם לא נעמוד על הרגליים האחוריות, המדינה תגרור רגליים", הזהיר.

אבל זה לא עזר. המדינה המשיכה לקדם תוכניות בוותמ"ל וברמ"י, בעוד שתשתיות הביוב נותרו כפי שהיו. באוגוסט 2023 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה קיבלה החלטה חסרת תקדים והכריזה רשמית על "מצב חירום תשתיתי" שכולל עצירת קבלת החלטות על היתרי בנייה חדשים בעיר. 

מכון טיהור השפכים של העיר תוכנן לקיבולת מקסימלית של 25,000 מ"ק ביממה. אבל בפועל, כבר בשנת 2024 הגיעה ספיקת השפכים הממוצעת ל-26,182 מ"ק ביממה. בימי שיא, נרשמה ספיקה חמורה אף יותר של 28,913 מ"ק, 105% עד 115% מעל הקיבולת המתוכננת. 

לאחרונה פורסם שהעירייה, במופע מדהים של חוסר אונים, דואגת להחתים יזמים על מסמך שבו היזם מצהיר שהוא מודע לבעיית הביוב, מוותר על כל טענה נגד העירייה, ומתחייב לשפות אותה על כל נזק שייגרם. מבחינת העירייה, תנאי לאכלוס הפרויקט הוא אישור תאגיד המים לכך שיימצא פתרון לבעיית הביוב.

אז האם קונים יכולים לשלם מיליונים על דירה שתיבנה, אך בפועל לא יהיה ניתן לאכלס אותה? כיום, למרות החתמת היזמים והדו"חות המדאיגים העירייה טוענת שניתן להמשיך בבנייה ובקידום הפרויקטים לעיר, אך מצד שני מבהירה שהיא מנהלת מאבק מול המדינה כדי למצוא פתרון להזרמת השפכים בהקדם האפשרי. 

כששודדים עשירים השוד נעשה לאור יום

הנתונים כשלעצמם לא ממש מרגיעים. ובכל זאת, קשה להאמין שיש מה לדאוג. הרצליה מכילה לא מעט אזורי יוקרה: הרצליה פיתוח עם הווילות של טדי שגיא, רמי שבירו או משפחת עופר; המרינה בה גרים תושבי חוץ ואוליגרכים שרוצים להיות קרובים ליאכטות; וגם גליל ים החדשה עם ההייטקיסטים. איך יכול להיות שבעיר כזאת "פרויקט יוקרה" יסבול מבעיות ביוב?

אבל למרות שהעושר מקנה תחושה שאין מה לדאוג, ההיסטוריה של הנדל"ן הישראלי מראה שגם עשירים יכולים להיפגע מבועת הנדל"ן, וכשזה קורה, השוד הוא לאור יום.

בקבוצת הרכישה היקרה בהיסטוריה הישראלית, "יונייטד שרונה" הערכת השמאי הממשלתי הייתה נמוכה ב-55% ממחיר הזכייה. עלויות הבנייה של שלושה מגדלי ענק, 100,000 מ"ר של שטחים בנויים, לרבות מרתפים וחניונים תת-קרקעיים הוערכו בהערכת חסר בכ-4,000 ש"ח למ"ר בלבד. כלומר, זה היה ברור שהתוכניות אופטימיות, בלשון המעטה. ואכן נאלץ כל זוכה להזרים הון עצמי נוסף בשיעור ממוצע של כ-60% מעבר לתכנון המקורי שלו.

בשדה דב, גם כן אזור יוקרתי מאוד בתל אביב, בנוסף לתמחור מוגזם של יחידות הדיור (8 עד 10 מיליון ליחידה כדי להגיע לרווח יזמי) המדינה ידעה גם על זיהום בקרקע כבר ב-2022, כשרק ב-2026 פרסמה עליו ידיעה רשמית. כיום, כשיזמים מתקשים למכור דירות בשדה דב והשוק בכלל בתל אביב נמצא בקפאון, קשה להעריך את היקף ירידת הערך שעומדים בפניה מי שרכשו יחידת דיור יוקרתית ב-8 מיליון שקלים ויותר בשכונה שסובלת מקרקעות מזוהמות. 

בסרט "תפוס אותי אם תוכל" או בסדרה "להמציא את אנה" מככבים נוכלים שהתמחו בהונאת חברי האלפיון העליון דווקא בשיטת ה"שוד לאור יום". הם הבינו שההסוואה היעילה ביותר היא תצוגה ראוותנית של תעוזה. בין אם מדובר בפרנק אבגנייל הצועד במרכז טרמינל עמוס כשהוא מוקף בפמליית דיילות, ובין אם זו אנה דלבי המזמינה סוויטות פאר ומטוסים פרטיים בלי להוציא את הארנק. יכול להיות שאת הטקטיקה הזאת מאמצת בועת הנדל"ן בעצמה אל מול העשירים?

הנוכלת אנה דלבי (סורוקין) הצליחה לייצר אמון בקרב האליטה הניו-יורקית כשהיא השתמשה בדמויות ידועות שסיפקו ביטחון לרוכשים אחרים; כך גם רוכשי "יונייטד שרונה" זכו לביטחון כששמעו שדמויות מוכרות כמו רמי שביט או אהוד בן ש"ך נכנסו לעסקה; חברת ישראל קנדה, שרכשה קרקע בשדה דב בסכום דמיוני של כ-1.25 מיליארד שקל, גייסה את נועה קירל כפנים של הקמפיין, ובהרצליה גויסה גווינת' פלטרו כדי לקדם את שכונת "קריית שחקים".

מי יכול לדמיין לעצמו שפרויקט יוקרתי עם רוכשים ידועים ועשירים ופרסומת עם הפנים של גווינת' פלטרו יתקל בבעיות חיבור למערכת הביוב? אבל האמת היא שבני המעמדות הגבוהים נופלים בעסקאות נדל"ן כל הזמן, ולא רק בישראל. 

"משבר הסאבפריים" האמריקאי קיבל את שמו מדירוג האשראי של הלווים החלשים ביותר אבל הפגיעה העמוקה ביותר התרחשה דווקא בקרב המעמד הבינוני-הגבוה, המוגדר לרוב על ידי האחוזונים 80 עד 99 של התפלגות העושר וההכנסה. משקי בית מבוססים ובעלי דירוג אשראי גבוה במיוחד החלו להציג שיעורי כשל אשראי חסרי תקדים. שני חמישוני ההכנסה הגבוהים ביותר (הרביעי והעליון) היו אחראים יחד ל-49% מסך כספי המשכנתאות שבפיגור ב-2006, למשל. חלק ניכר מלווים אלו היו משקיעים ספקולנטים שרכשו דירות שניות ושלישות מתוך ציפייה לעליית ערך מהירה, הם לקחו משכנתאות גדולות יותר, מיחזרו יותר, והמשיכו להתמנף. עיקר נפח הדיפולטים במונחים דולריים מוחלטים הגיע דווקא ממשקי בית מבוססים אלו.

כלומר, המעמדות הגבוהים לא מציעים לנו כל חסות. אי אפשר "לעלות על הגל" של הכסף החכם כתנועה המונית. לא כדאי לקחת סיכונים גדולים שמתבססים על המחשבה ש-"הנדל"ן לא ירד כי זה לא באינטרס של העשירים". העובדה שהאחוז האחד בארה"ב מחזיק יותר מ-30% מכלל העושר הלאומי של ארה"ב התרחשה בין השאר בזכות משברים כלכליים שהכילו תהליכים קניבליסטים. הדגים הגדולים אכלו את הקטנים יותר, הבנקים שאבו את כולם והמעמד הבינוני הגבוה ספג פגיעה נרחבת. 

מי שיתבסס על יוקרתיות הפרויקט והשמות הנוצצים המקושרים אליו עלול למצוא את עצמו במגפיה של גליה, רוכשת ב"יונייטד שרונה" שצוטטה בגלובס:

"לא כולם בקבוצה הזו מיליונרים. היינו משפחה רגילה. היה לנו בית פרטי במרכז... בהמשך מכרנו את הבית, ותמורתו קנינו נכס בקבוצת הרכישה בשרונה. מכיוון שאין לנו חיסכון פנסיוני, חשבנו שזה יהיה החיסכון שלנו. זה פחות או יותר מה שהיה לנו. ראינו המונים שמגיעים ונרשמים ... יש לנו עכשיו הלוואות של כמעט מיליון שקל. עוד לפני שאנחנו מתחילים את החודש יש לנו 11 אלף שקל הלוואות לשלם ... חשבנו שבשלב הזה של החיים, בשנות ה-60 לחיינו, כבר נוכל לעזור לילדים שלנו, אבל אנחנו בקושי גומרים את החודש. בעלי עובד כמו מטורף מהבוקר עד הלילה, חדוות החיים נעלמה. אני מוכנה להפסיד חלק מהכסף, רק שישחררו אותי מזה".

משבר הביוב ובועת הנדל"ן

בסופו של דבר, למרות קורבנות רבים הסיפור של "הצחנה הגדולה" בלונדון הסתיים יחסית טוב. מערכת ביוב חדשנית ומודרנית שעובדת לטובת כל הציבור נוצרה. זה קרה בזכות ההכרה של השכבות החזקות בכך שתופעות הלוואי של צמיחה קפיטליסטית מהירה ללא חשבון יגיעו בסוף היום לכולם. האם אפשר לקוות לסיום חיובי גם במשבר הנדל"ן של ישראל?

בשביל שזה יקרה, כנראה שצריך להתחיל לדבר אחרת. "משבר הדיור" של ישראל מוצג מאז 2011 כמשבר של שוכרים חלשים בשוק מופקר או של זוגות צעירים שרודפים אחרי מספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה. אבל המציאות היא שכשמשבר פיננסי גדול מגיע הוא יודע לגרור איתו גם את מי שהיו בטוחים שהם חסינים. 

בארה"ב ההפסדים של בני המעמד הגבוה מעסקאות נדל"ן, לצד הפסדים כלכליים אחרים שלהם, התרגמו לנתונים חשובים להבנת אי השוויון העולמי: בעוד שנתחו של האלפיון העליון (ה-0.1% העשירים ביותר) שילש את עצמו לאורך שלושה עשורים ועלה מ-7% ל-22% מסך העושר הלאומי, מי שנמצאים בעשירון העליון אך מחוץ לאחוזון העליון חוו ירידה עקבית בנתח העושר שלהם מאז אמצע שנות השמונים. למעשה "קניבליזם" בתוך המעמדות הגבוהים, כשהוא רכוב על גבם של משברים פיננסים, יכול לתרום לגידול באי השוויון לא פחות מדיכוי השכבות החלשות. 

כדי שמשבר הנדל"ן יצמיח משהו חיובי, אנחנו צריכים לדרוש מדינה שמקדמת מחירי דירות שפויים ולא בניה פרועה בלי תשתיות שיתמכו בה; מדינה שמנסה למנוע הונאות חמדניות והימורים המוניים מסוכנים במקום ללבות אותם, מדינה שמשרתת את האינטרס של 99% מהציבור, לא של אחוז בודד. 

בסופו של דבר אם אנחנו רוצים, כולנו, לשרוד את משבר החובות הנוכחי או לפחות להבין אותו, חייבים לזכור שהחרא של (רוב) העשירים וזה של העניים, זורמים בסוף היום באותם הצינורות. 

טלי גולדרינג היא חוקרת עצמאית בתחומי הכלכלה והנדל"ן, וחברת מערכת מגזין רוזה.

עריכה: תום אלפיה