בעשור וחצי האחרונים, התרגלנו לשמוע על עליות מחירי הדירות. גרפים מטפסים לצד סכומים מרקיעי שחקים הלחיצו צעירים, ואת הוריהם, למהר ולקנות. מאחורי הגרפים האלה, מאחורי הדיווחים בחדשות וסרטוני הטיקטוק על בוננזת הנדל"ן, עמדו דיווחי הלמ"ס. טבלאות אקסל אפורות ששוחררו מדי חודש והפכו במהירות בזק לעוד כתבה בחדשות על שוק רותח. הלמ"ס דיווחה על עליה של עוד 3%? רוצו לקנות. 

מאחורי הדיווחים האלה קיימים נתונים- העובדות היבשות מאחורי העסקאות של משקי הבית, וקיימת גם מתדולוגיה שמעבדת את הנתונים האלה- השיטה שבה הלמ"ס מחשבת את מדדי המחירים שלה. כמה משקל היא נותנת לדירות מתל אביב? לדירות שנמכרו בין קרובי משפחה? לדירות בנות 5 חדרים או לדירות חדשות? 

כל החלטה קטנה להסיר או להוסיף משתנה למדד או לשנות את שיטת החישוב יכולה לגרום לגברת כהן לקנות או למכור דירה. בסופו של דבר הלמ"ס לא רק מדווחת על השוק אלא גם משפיעה עליו, ומאחורי אותה מתודולוגיה יש הרבה יותר ממספרים. יש כוח.

והלמ"ס בהחלט מנצלת את הכוח הזה. בזמן שמוכרי דירות מתקשים למכור ובעלי דירות מתקשים לעמוד בתשלום משכנתא, הלמ״ס העלתה את מחירי הדירות. לא מדובר בדירות שנמכרות כעת, אלא של בדירות שנמכרו מזמן. רוחות הרפאים של השוק, אם תרצו, התייקרו בן רגע על הנייר, חגיגה לקראת ליל כל הקדושים.

בפרסום הלמ״ס מאוגוסט 2023 המחיר הממוצע של דירה בשנת 2022 עמד על 1,895,000 ₪. אלא שעל פי הפרסום שפורסם בדיוק שנה אחר כך, באוגוסט 2024, אותו נתון, אותה שנה, אותן עסקאות — כבר עמד על 2,109,000 ₪. במילים אחרות, הלמ״ס העלתה רטרואקטיבית את מחיר הדירה הממוצעת על הנייר ב־214 אלף שקל, עלייה של כ־11.2% לעומת הנתון שפורסם קודם לכן.

דוגמאות נוספות אפשר לראות ברבעון 1 של 2023, שעודכן מ־1.98 מיליון ₪ ל־2.065 מיליון ₪, עלייה של 4.3% באותו מדד. רבעון 2 עודכן בחדות גדולה עוד יותר — מ־1.969 מיליון ₪ ל־2.110 מיליון ₪, עלייה של 7.1%.

מי שיחפש את הסיבה לא ימצא אותה בעיתונות הכלכלית. אבל פוסט בקבוצת " המחאה הגדולה-יחד נוריד את מחירי הדיור" עשוי להבהיר את התמונה. בפוסט מתייחסים לפרסום של הלמ"ס מה-15 באוקטובר, בו נכתב : "החל מרבעון 1 של 2024 המחירים הממוצעים מחושבים על סמך עסקאות בשוק החופשי בלבד, קרי, ללא עסקאות בסבסוד ממשלתי. לצרכי השוואתיות חושבו לאחור מחירים ממוצעים החל מרבעון 4 של 2022."

כך, בשקט, ללא הכרזות בומבסטיות ולמעשה ללא סיקור תקשורתי, בעמוד האחרון של פרסום שנדמה שולי על שינויים במתודולוגיות הלמ"ס, מישהו דחף את מדד הדירות מאחורינו כלפי מעלה. הלמ"ס העלימה את העסקאות הזולות יותר של מחיר למשתכן מהמדד, שנתיים אחורה. כל גרף של מחירי הדירות שנראה, כל ניתוח של שוק הנדל"ן בשנים האחרונות יושפע מהמהלך הזה. רוכשי דירות יחליטו אם לקחת משכנתא או לא על בסיס המידע הזה, מוכרי דירות יחליטו אם להוריד את המחיר. 

אפשר לראות דוגמה בולטת להטיה הזאת באופן שבו מדד המחירים משקף (לכאורה) את השפעת תכנית 'מחיר למשתכן' על השוק. דירות שנמכרות במסגרת מחיר למשתכן, שהייתה תוכנית הדגל של כחלון, נמכרות ונמכרו במהלך השנים בהנחה של 15-25% ממחיר השוק. מדובר בדירות שנמכרות באופן יזום ע"י המדינה לציבור הרחב. במקור מחיר למשתכן יועדה לספק דיור בר השגה. בפועל הדירות נמכרות במחירים גבוהים באמצעות מכרזים לקבלנים שמקבלים גישה קלה לרוכשים.

במחקר שפורסם ב-2023, בנק ישראל הראה שהתוכנית דווקא גרמה לעליית מחירים, כשביישובים עם שיעור גבוה של פרויקטים במסגרת מחיר למשתכן, (בדרך כלל מדובר בישובים פריפריאליים) נרשמו עליות חדות יותר בשוק החופשי. לפי הממצאים, התרומה של התוכנית למיתון המחירים הייתה בין 1% ל-5% בלבד, לעומת עלייה כוללת של 47% באותה תקופה. עוד נטען על התוכנית שהיא גורמת להקדמת רכישות ולמעשה מכניסה לשוק קונים צעירים שלא היו רוכשים דירה לולא היו זוכים בה.

מי שרוצה להבין כמה משמעותית הייתה התוכנית ליצירת ביקוש לדירות חדשות יכול להציץ בגרף הזה, שפורסם בסקירות האוצר, בו ניתן לראות שבתקופה שבין ספטמבר 2017 לספטמבר 2021 מחיר למשתכן סיפקה קרוב ל40% מכמות העסקאות. 

כך הייתה "מחיר למשתכן" גם התרופה וגם המחלה של שוק הדיור. מצד אחד- מעלה את הביקושים ומונעת מהקבלנים להתמודד עם ירידה במכירות (שעשויה להוביל לירידת מחיר) מצד שני משמשת כהזדמנות יחידה של רוכשים לקנות דירה, ואף להתעשר.

תוכנית מחיר למשתכן תרמה לעליית מחירי הדירות בשלוש דרכים. בראשונה היא גרמה להקדמת הביקושים, יצרה תחושת דחיפות ורושם של זכייה שאסור לוותר עליה, ובכך שמרה על רמת עסקאות גבוהה.

בשנייה היא סיפקה אשראי זול. בתוכנית מחיר למשתכן ניתן לרכוש דירה בהון עצמי נמוך במיוחד, כעשרה אחוזים בלבד ממחיר הדירה או כמאה אלף שקלים, הגבוה מבין השניים. זאת משום שסכום המשכנתא שמאשר הבנק על דירה בתוכנית מתבסס על שווי הדירה לפני ההנחה, ולא על המחיר ששולם הזכאי בפועל. לדוגמה, כאשר דירה שמחירה בשוק עמד על מיליון שקלים נמכרה לזכאי במחיר של שמונה מאות וחמישים אלף שקלים, הבנק חישב את ההלוואה על פי השווי לפני ההנחה, ואישר משכנתא של שבע מאות וחמישים אלף שקלים שהם שבעים וחמישה אחוזים ממיליון. בפועל ההון העצמי שנדרש מהרוכש עמד על מאה אלף שקלים בלבד שהם כעשרה אחוזים ממחיר הדירה ששולם באמת. כך יצרה התוכנית מצב שבו רוכשים נדרשו להון עצמי מזערי, וכך רוכשים שפשוט לא היו רוכשים דירה כי לא היו זכאים למשכנתא נכנסו לשוק, הגדילו את הביקוש ותרמו לעליית המחירים. חלק מהרוכשים ראו במעורבות המדינה אישור ללקיחת סיכונים גדולים ושילמו על כך כשהתקשו לעמוד בתשלומים. 

בדרך השלישית תרמה התוכנית לעליית המחירים דרך עיוות מדד המחירים. בשנים הראשונות לישום התוכנית הושמעה ביקורת על כך שמדד המחירים מכיל בתוכו גם עסקאות של מחיר למשתכן בטענה שהמחיר הנמוך שלהן "מעוות" את השוק ולא חושף מה המחיר "האמיתי" של הדירות. ביקורת זו הושמעה על ידי בעלי הון שרצו לראות מדד עולה ומחירים גבוהים כדי למכור נדל"ן וגם על ידי הציבור שאחרי המחאה החברתית עוד אחז בתקווה שאם הנתונים יראו עגומים מספיק, הממשלה תפעל להורדת מחירי הדירות.

בשנת 2017 ערכה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שינוי מתודולוגי ראשון בנוגע לחישוב מדד מחירי הדירות, והחלה להקטין את משקלן של עסקאות “מחיר למשתכן” כדי למנוע עיוותים סטטיסטיים. הכוונה הייתה למנוע מהדירות המסובסדות "להוריד" את המדד הממוצע של מחירי השוק החופשי. אולם בפועל, כפי שהעירה גלית בן נאים, אחראית סקירות הנדל״ן במשרד האוצר, התוצאה הייתה הטיית המדד כלפי מעלה. יצירת תמונה מלאכותית של מחירים גבוהים ויציבים, בעוד שהשוק בפועל הושפע משמעותית מעסקאות של דירות בהנחה. 

מדדי מחירים נועדו לשקף עסקאות אמיתיות שמתרחשות בשוק, ולא רק עסקאות “חופשיות”. הרי כשמדובר בסחורות מפוקחות כמו לחם או חלב לא מחריגים אותן ממדד המחירים לצרכן בגלל הפיקוח.גם כאן, הסבסוד הממשלתי במסגרת “מחיר למשתכן” הוא מנגנון קבוע, ולא אירוע נקודתי, וכאשר עסקאות מסוג זה מהוות 30%–40% מהשוק לא ניתן עוד להחשיבן כ"חריגות".​

מי שסובל במיוחד מעיוות מדד המחירים הם הזוכים עצמם. שמקבלים הנחה ממחיר מנופח מראש. דירות מחיר למשתכן נמכרות בדרך כלל בפריפריה, באזורים בהם כמעט רוב העסקאות נעשות במסגרת מחיר למשתכן.החל מ- 2015 רוב הדירות החדשות שנמכרו בעפולה ובקריות נמכרו דרך 'דיור למשתכן'. האם הגיוני לבסס את חישוב ההנחה שם על מחיר של דירות ב"שוק החופשי" בלבד?

על פי דו״ח של משרד האוצר, בעוד שבמרכז הארץ ההנחה הממוצעת עמדה על כ־30%, בפריפריה ההנחה ירדה לכ־7% בלבד, כלומר כמעט לא הייתה כדאיות אמיתית לעסקה. במצב כזה הנחה שמבוססת על מחירים מוטים כלפי מעלה יכולה להפוך למלכודת לזוכים, שמתחייבים לא למכור את הדירה במשך שבע שנים, מתפשרים על סטנדרט הדירה, ומחכים לבנייתה תקופות ארוכות, בהן נאלצים לשלם גם משכנתא וגם שכירות.

השמטת מחירי מחיר למשתכן היא לא העיוות היחיד במדד המחירים. גם הלוואות הקבלן והמדד הנפרד שהלמ"ס יצרו כדי למדוד את השפעתן על מחירי הדירות, שהתבסס על נתונים חסרים ומרושלים מעוותים את המדד. אפילו מבקר המדינה הבהיר השבוע שפשוט אי אפשר לסמוך על מדד מחירי הדירות.

בדוח שפורסם השבוע, אוקטובר 2025, עולה ביקורת קשה על המידע עליו מבוסס מדד מחירי הדירות. על פי הדוח בקובץ עליו מסתמכים בלמ"ס היה ניתן להקליד עד אמצע 2024 דירות בנות 0 חדרים ובניינים עם 0 קומות, בדיווחים שונים הוקלדו נתונים שונים לגבי בניינים זהים. לטענת הדוח "עסקאות רבות עדיין מדווחות באופן חסר או שגוי, אך נתוניהן מהווים חלק מנוסחת החישוב ומשפיעים על מדד מחירי הדירות באופן העלול ליצור מצג שגוי של השוק”.

ובכל זאת, למרות העיוותים השונים מראים נתוני הלמ"ס שינוי מגמה. ברבעונים האחרונים נרשמת ירידה ממשית במחירי הדירות בפועל. על פי נתוני הלמ״ס שפורסמו באוקטובר 2025, מחירי הדירות ירדו במצטבר בכ־2.4% מאז תחילת השנה, בעוד היקף העסקאות הצטמצם בכ־30%–40%. אפשר רק לתהות מה היה גובה הירידות לולא עיוותי המדד. בכל מקרה המחירים הגבוהים שמשתקפים מהמדד לא עוזרים ללווי המשכנתא שלא מצליחים לעמוד בתשלום. כשסך הפיגורים בתשלומי משכנתאות – איחור מעל 90 יום – חצה את רף 4 מיליארד השקלים, בעוד גובה ההחזרים החודשיים נותר ברמות שיא של כ־6% ריבית פריים. 

מלאי הדירות הלא מכורות בידי הקבלנים הגיע כבר ל-83,360 יחידות, עלייה של יותר מ־50% תוך כשנתיים מאז העלאות הריבית הראשונות של בנק ישראל באפריל 2022.

על רקע הנתונים העגומים של שוק הנדל"ן אפשר רק לקוות שהשילוב בין מדדי מחירים מנופחים לתוכנית ממשלתית שמבטיחה הנחות וזכיות לא יתגלה כמלכודת, ושרוחות הרפאים של המחירים שנשמטו מהסטטיסטיקה לא ישובו לרדוף את הרוכשים.

טלי גולדרינג היא חוקרת עצמאית בתחומי הכלכלה והנדל"ן, וחברת מערכת מגזין רוזה.

עריכה: ענת זלצברג