אין הרבה דברים שיגרמו לישראלי הממוצע לגלגל עיניים כמו הבטחת בחירות לשינויים דרמטיים בתחום הדיור. מה לא הציעו לנו? סתיו שפיר הבטיחה חוק שכירות שיגן על שוכרים, יאיר לפיד הבטיח מע"מ 0 שיוריד את מחירי הדירות, כחלון נשבע שתכנית מחיר למשתכן תציף את ישראל בדירות והמחירים ירדו, ומה קיבלנו? תשלומי משכנתא מפלצתיים ו-200 משכורות הדרושות כדי לרכוש דירה בגוש דן.

הרעיון שדווקא בבחירות 2026, כשאף קמפיין לא שם את נושא הדיור במרכז, וכשגם התומכים הנאמנים של כל מפלגה לא מאמינים להבטחות הדיור שלה – דווקא אז הבטחות הדיור יכולות להתממש? זה נשמע מופרך לגמרי. אבל ההתרחשויות הדרמטיות בשוק הנדל"ן – אלה שנדחקות הצידה ממהדורת החדשות בגלל המציאות הפוליטית המטורפת – מספרות לנו סיפור אחר.

מכירות הקבלנים נמצאות ברמה הנמוכה ביותר ב-20 השנים האחרונות, זאת למרות שבאותה תקופה גדל מספר משקי הבית בארץ בכ-60%. ישנן מעל 84,000 דירות שהחלה בנייתן אך הקבלנים לא מצליחים למכור אותן. באותו הזמן, בנק ישראל מטיל עוד ועוד מגבלות על יכולת המימון של משקי בית לרכישת דירות. שוק הנדל"ן לא רק מוכן לשינוי ולהתערבות המדינה, הוא זקוק להם כמו אוויר לנשימה. ובמילים אחרות - אחרי שנים של רווחי עתק של הקבלנים והבנקים על חשבון הלווים והרוכשים, הם עכשיו רוצים שהמדינה תלאים את ההפסדים שלהם.

כך, מבלי שהם אפילו מודעים לכך, הפוליטיקאים עוד עשויים לעמוד בהבטחות הדיור שלהם, ואלה לא בהכרח חדשות טובות.

"ביחד" מבטיחה מענק של מיליון ש"ח למילואימניק לרכישת דירה

כבר בינואר השנה הצבענו על כך שתוכניתו של נפתלי בנט לתת מענק של מיליון ש"ח לכל מילואימניק לרכישת דירה היא ברת מימוש בישראל. כדי להבין למה צריך להכיר את ה"מלאי הלא מכור" של הדירות החדשות. 84,000 דירות שהחלה בנייתן אך עדיין לא נמכרו, יושבות על המדף. מספר זה מוטה מטה בגלל שדירה חדשה שלא נמכרת במשך 15 חודשים ומעלה יוצאת מאותה ספירת מלאי. אפשר היה לצפות שרוב הדירות יהיו באזורים פחות מבוקשים, בפריפריה שסובלת ממחסור בתעסוקה או מאיומים בטחוניים מוגברים,  אבל רוב המלאי הזה נמצא דווקא באזורי הביקוש - במרכז ובאזור תל אביב. מדובר בעשרות אלפי דירות שברוב המקרים תג המחיר שלהן הוא שלושה מיליון ש"ח ומעלה. המחיר הגבוה הוא בדיוק הסיבה שתל אביב והמרכז מובילות בריכוז של דירות לא מכורות והקבלנים מודעים לכך. יעקב אטרקצ'י, המנכ"ל והבעלים של חברת הנדל"ן אאורה, למשל, אמר בראיון ב-103 FM ש"לפחות 90% מאזרחי המדינה לא יכולים לקנות בתל אביב דירה".  

כדי להתמודד עם מלאי הדירות הלא מכורות חברות הנדל"ן גם החלו למכור דירות לקרנות ריט (REIT - Real Estate Investment Trust) - קרנות השקעה בדיור להשכרה, לאחר שנים של קפאון יחסי ברכישות של הקרנות הללו. ההנחות שהקבלנים נותנים לקרנות גדלו גם הן: אם בעבר הקרנות רכשו את הדירות בהנחה של 7-8% ההנחה כיום היא בסביבות 17%. במקביל, בנק ישראל מטיל עוד הגבלות על יכולת המימון של משקי הבית לרכוש דירות. החודש (אוקטובר 26) נכנסה מגבלה חדשה שמשפיעה על אופן חישוב יכולת החזר הלוואות קיימות וחדשות מההכנסה, מגבלה שמקשה עוד יותר לקבל מהבנק משכנתא. סביר, אם כן, שנראה את המלאי הזה רק הולך וגדל. 

על פניו, אם הקבלנים מחזיקים עשרות אלפי דירות שהם לא מצליחים למכור, חוקי הכלכלה אמורים להביא אותם להוריד מחירים וכך למצוא קונים. אבל הפחד הגדול של הקבלנים, וגם של הבנקים, הוא התקבעות נרטיב של ירידות; מרוץ לתחתית בלתי נשלט שבו גם המעטים שיכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה במחירים הגבוהים של היום מעדיפים לחכות להמשך הירידות. לכן הקבלנים מעדיפים לבודד את הבעיות שלהם ככל הניתן. אם שכונה הוצפה בבנייה, וכרגע היא מלאה בדירות שלא מצליחים למכור עדיף לקבלנים למכור את הדירות בהנחה במסגרת ממשלתית כלשהי. כך ירידת המחיר שהתרחשה בפועל באותה שכונה לא תזלוג לשכונות מבוקשות יותר כחלק מנרטיב של ירידות. בנוסף, אלמנט ה"זכיה" שבתוכנית הממשלתית מגביר את המוטיבציה של הרוכש לגייס מימון, ואת הנכונות שלו לקחת יותר סיכונים לשם כך. 

כבר היום תוכניות ממשלתיות מסייעות לייצר רושם של שוק תוסס ולהסוות ירידות מחירים בפועל. קריית גת למשל, כיכבה באוגוסט בראש טבלאות המכירות בפרסומי הלמ"ס עם מעל 1,000 דירות חדשות שנמכרו בשלושה חודשים (יוני–אוגוסט) במסגרת תכנית "מחיר למשתכן". אלא שבפועל, כמעט 900 מהן נמכרו בהגרלות מסובסדות של המדינה במחיר ממוצע של 1.4 מיליון ש"ח במקום 2.4 מיליון ב"שוק החופשי". 

אז אם דירה בקריית גת נמכרת במיליון ש"ח פחות בזכות "מחיר למשתכן" כבר היום, האם הנחה של מיליון ₪ מהקבלן למילואימניק נשמעת כמו צעד מופרך? אפילו בשוק החופשי הקבלנים כבר נתנו למעשה הנחות של חצי מיליון ומעלה במבצעי מימון. האם לא יעלה על הדעת שדיל עם המדינה שיוביל לרכישה רחבה, מובטחת ומרוכזת יוביל להנחה משמעותית בהרבה?

כל השתתפות של המדינה באותו "מענק" של מיליון ש"ח, גם אם תהיה נמוכה בהרבה מההנחה שנותנים הקבלנים, מסייעת לקבלנים להיפטר מדירות לא נמכרות מבלי להוריד מחיר. בנוסף, כשהמדינה מפרסמת שהיא נותנת "מענק" שמוריד את מחירה של דירה חדשה לא נמכרת בפריפריה מ-2.5 מיליון ש"ח ל-1.5 מיליון ש"ח היא למעשה מאשרת לציבור ש-2.5 מיליון ש"ח הוא אכן המחיר ה"אמיתי" של הדירה, מה שגם מסייע לקבלנים למכור דירות יקרות בשוק החופשי.

מה תהיה העלות של יוזמה כזאת? כנראה נמוכה בהרבה מה-16 מיליארד ש"ח בשנה ששאול אמסטרדמסקי העריך, בעיקר כי הקבלנים יהיו מוכנים לוותר על רווחים תיאורטיים בשביל להיפטר מהמלאי. אבל כל השתתפות של המדינה ב"הנחה" הזאת, ואפילו אם תגיע בצורה של הטבות מס, לא רק פוגעת בקופה הציבורית אלא גם מונעת ירידת מחירים שלפי כל הגיון כלכלי הייתה אמורה לקרות ממילא. 

ישר וישראל ביתנו: אימוץ תוכנית ההשכרה המוסדית

אם התוכנית של "ביחד" נראית אפשרית בגלל קשיי הקבלנים, התוכנית של "ישר" כבר נראית מסונכרנת יותר עם תוכניות שממש פורסמו על ידי הקבלנים. ביוני הודלפה הצעה של ארגון הקבלנים בתל אביב למשרד האוצר בה הם מציעים להכניס דירות מהמלאי הלא מכור לשוק ההשכרה. גם רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים דיבר על אותו פתרון בכנס מכון ארלוב. הפתרון המוצע: הקבלנים ישכירו את הדירות לטווח של 5–10 שנים תמורת הטבות מס ותמריצים שונים.

תוכנית "ישר" (תוכנית מפורטת וברורה, יש לציין לטובה) מזכירה מאוד את הצעות הקבלנים באותו מסמך שנשלח ביוני. בתכנית נכתב שיעד אסטרטגי של המפלגה יהיה מעבר לחוזי שכירות לטווח ארוך– בדיוק הפתרון שמציעה תוכנית הקבלנים. בנוסף נכתב: "נבטיח רשת ביטחון לחברות ומשקיעים שיבחרו לפעול בתחום השכירות המוסדית". הבטחה זאת מסתדרת עם דרישות הקבלנים להבטחת התשואה מהנכס והפחתת הסיכון הכלכלי של חברות שירכשו את הדירות למטרת השכרה ארוכת טווח (חברות ריט).

התוכנית של "ישר" מדברת על "תמריצים" לקבלנים, מה שעשוי להסתדר עם הדרישה להטבת מס; ועל "בחינת היטל ההשבחה" שעשויה לענות על דרישות הקבלנים להפחתת מיסים. התכנית לא זהה לדרישת הקבלנים אך נקודות הדמיון הן רבות.

גם מפלגת "ישראל ביתנו" מציעה פתרון עם נקודות השקה לתוכנית ארגון הקבלנים, ומציעה מודל שנקרא "שכירות רוכשת": לפי מודל זה השוכרים יתגוררו בשכירות ארוכת טווח וחלק מדמי השכירות ייצברו כהון עצמי לרכישת הדירה (בעדיפות למשרתי מילואים). גם "ביחד", בנוסף להבטחת "מיליון לדירה", מבטיחים להקים מתחמי שכירות ארוכת טווח.

כך, מסתמן שפתרון שמתמקד בשכירות ארוכת טווח בהחלט יכול עוד להתממש. זהו פתרון שכבר הוצע על ידי הקבלנים ונותן מענה לחלק מהמצוקות שלהם ובראשן בעיית מלאי הדירות הלא מכורות. המכשול העיקרי של הבטחת הבחירות הזו הוא משרד האוצר, אך הישג של איזנקוט בבחירות יכול להעלות משמעותית את הסיכוי של הבטחת הבחירות הזו להתממש.

מי ייצג את הציבור במשא ומתן?

"הקבלנים טוענים שיש 15 אלף דירות מוכנות כבר עכשיו למסירה, הם אומרים 'תנו לנו הטבות מס כדי שנשכיר את הדירה כי אנחנו לא מצליחים למכור אותן'. אני אומרת – תשכירו את הדירה, בלי הטבת מס. או שתשכירו ל-15 שנים ותקבלו הטבת מס כפי שהחוק מאפשר כיום. מה זה 'חמש שנים'? תזרקו משפחה צעירה מהדירה אחרי חמש שנים?"

כך אמרה גלית בן נאים, אחראית סקירות הנדל"ן במשרד האוצר, כשהתייחסה למכתב מארגון הקבלנים בתל אביב בפודקאסט "החיים עצמם". בן נאים היא אולי הקול הציבורי היחיד שנשמע כיום שמדבר נגד הלאמת ההפסדים של הקבלנים והבנקים על ידי המדינה, אחרי שנים של רווחי עתק במחיר השתעבדות הרוכשים. 

מפלגות מסוימות אפילו רואות בהלאמת הפסדים שכזאת, ובוויתור המדינה על הכנסותיה על מנת לפצות את הקבלנים על הפסדים התנהלות חברתית-שמאלית למען הציבור. הדמוקרטים, למשל, מבטיחים: "נתמרץ בהטבות מס בעלי דירות שיתחייבו להשכרה ארוכת טווח במחיר מעוגן"; וכן "נתקן את החסמים בחוק עידוד השקעות הון ואת כשל קיזוז המע״מ, שמונעים כיום כדאיות לבנייה מוסדית להשכרה לצמיתות".

המשמעות של ההצעות הללו היא הקלות מס לחברות היזמיות, לגופים המוסדיים (חברות הביטוח או קרנות ההשקעה שישקיעו בדירות) ולקרנות הריט. הדמוקרטים מדברים על דיור כזכות בסיסית, אבל שכירות מוסדית בעצם הופכת אותו לנכס פיננסי. שכר הדירה של הדיירים הופך לתשואה של המשקיעים, והיצע הדירות נקבע לפי כדאיות פיננסית.

מתן הטבות מס ו"קיזוז" סלקטיבי ממע"מ ייגרע מהכנסות המדינה, ויתרום מאוד לקבלנים שיוכלו להמשיך למכור לקרנות ריט דירות בלי להוריד מחירים לציבור בשוק החופשי. ההצעות הללו מהווות נקודת פתיחה מצוינת של הקבלנים במשא ומתן עם מי שאמורה להיות הסמן הסוציאל-דמוקרטי של המפה הפוליטית. המפלגות החרדיות היו יכולות מצידן ללחוץ להוזלה משמעותית באמת במחירי השכירות ולהתייחס למלאי הלא מכור, אבל הצעות הבחירות שלהן מתמקדות בדרישה לעוד ועוד בניה, כאילו שוק הנדל"ן עדיין רותח ודבר לא השתנה מאז 2011. 

אז מי הולך לייצג את הציבור כשהקבלנים ידרשו חילוץ?

כשהקבלנים ידרשו חילוץ מהמדינה

אם כמות הרכישות תמשיך לרדת בשלב מסוים הקבלנים ידרשו חילוץ כלשהו מהמדינה, ומשא ומתן על התנאים של חילוץ כזה יתקיים – בין אם מתחת לפני השטח או מעל דפי העיתונות. במציאות שבה המפלגות מעל אחוז החסימה לא מנתחות נכון את משמעות המלאי הלא מכור ומצבם של הקבלנים והשחקנים בשוק, מי בדיוק הולך לייצג את הציבור? האם נציגי הציבור בכלל יבינו שהם מנהלים משא ומתן מול גורמים שנמצאים עם הגב לקיר? האם יטרחו להרים ולבדוק אילו קלפים חזקים הם מחזיקים ביד, ומה באמת מחזיקים היריבים?

המדינה הייתה יכול לדרוש חוזי שכירות לטווח ארוך באמת (20 שנים ומעלה) ופיקוח אמיתי על מחירי השכירות, ובתמורה לתת לקבלנים סיוע שלא מתבטא בוויתור על הכנסות אלא בהקלה על הקשיים שלהם מול הבנקים. בדיוק כמו שהמדינה, דרך בנק ישראל, יכולה ליצור מתווי הקלות שונים בתקופות של מלחמות, היא יכולה ליצור מתווה שדורש מהבנקים להקל על הקבלנים בתנאי האשראי שלהם, מתווה שידרוש מהם לספוג חלק מההפסדים כדי שתעשיית הבנייה לא תגיע למצב של קריסה. זה רק מתבקש שהרי גם לבנקים יש אחריות למשבר הנוכחי, בשל האופן שבו חילקו אשראי לרוכשים ולחברות הבניה. אולי סכומי העתק שהרוויחו בשנתיים האחרונות, מעל 25 מיליארד ש"ח בשנה, יכולים לעזור להם להתגבר על הקושי.

בסופו של דבר, יש כאן חדשות טובות: לראשונה מזה עשורים יש סיכוי אמיתי לייצר בישראל פתרונות דיור כמו שכירות ארוכת טווח. השחקנים בשוק הנדל"ן נדחקו לעמדה שבה יהיו מוכנים לשתף פעולה עם המדינה בתמורה לסיוע. אבל החדשות הרעות הן שכדי שהשינוי הזה יקרה לטובת האזרח, המדינה צריכה לדעת לנהל משא ומתן קשוח. לפי איך שזה נראה כרגע, נציגי הציבור שלנו עומדים לפספס את ההזדמנות הזו.

טלי גולדרינג היא חוקרת עצמאית בתחומי הכלכלה והנדל"ן, וחברת מערכת מגזין רוזה. 

עריכה: תום אלפיה