ב-4 בינואר, הכריז נפטלי בנט במסיבת עיתונאים על הכוונה שלו להעניק מיליון שקל לרכישת דירה למשרתי המילואים, תכנית שזכתה ללא מעט ביקורת בגופי התקשורת. באתר כיפה אלאורי וייס התלונן על כך שבנט "מנרמל מציאות שבה אזרחים צריכים מדים כדי להתקיים". שאול אמסטרדמסקי הסביר בכלכליסט שמדובר בתוכנית שעולה 16 מיליארד ₪ לשנה, כל שנה, כך שמדובר בהבטחה מופרכת ובלתי אפשרית. אבל האם מדובר באמת בבשורה כל כך דרמטית או יקרה? מבט על השוק מרמז שהתשובה שלילית.

חברת אביב מלירסון, למשל, מציעה הטבת שכר דירה של 6,000 ש"ח למשך ארבע שנים, מה שמהווה הנחה של 288,000 ש"ח מהמחיר הרשמי עוד לפני תחילת המשא ומתן. דוגמה שממחישה את הטענות של גלית בן נאים, סגנית ראשית לכלכלן הראשי במשרד האוצר, שעליות המחירים המדווחות על ידי הלמ"ס משקפות תמונה מעוותת של השוק, משום שהן מתעלמות ממבצעים אגרסיביים שמסתירים ירידת מחירים בפועל. בן נאים גם דיברה על היצע הדירות שלא נמכרו, שהגיע כבר לשיא של 84,000 אחרי שספג עליה של 50% מאז העלאת הריבית, כלומר, הקבלנים מתקשים מאד למכור דירות. 

למה זה קשור להצעה של בנט? כי קל לדמיין תרחיש בו המדינה לא באמת צריכה להוציא מיליארדים מקופת המדינה. היא יכולה פשוט לקבוע במכרזי הקרקעות שהקבלן ימכור את הדירות למילואימניקים במיליון שקל פחות מ"מחיר השוק", ובתמורה המדינה תוותר על חלק מהתשלום שהיא גובה על הקרקע. מכיוון שגם מחירי הקרקע כיום מבוססים על הערכות שווי מנופחות ודמיוניות, המדינה לא תפסיד כסף קיים אלא פשוט תוותר על רווח תיאורטי. בתרחיש כזה הקבלנים שומרים על יציבות מול הבנקים, הפוליטיקאים וחברות הבניה מקבלות קרדיט על מתנה ענקית למילואימניקים, והעלות האמיתית לתקציב נמוכה משמעותית מהפחדות התקשורת. 

והכי חשוב - כך ניתן להוריד מחירים בלי שמחיר השוק ירד רשמית ובלי להסתכן בפיצוץ של בועת הנדל"ן. הרי גם אמסטדמסקי מבין שפיצוץ בועת הנדל"ן לאור יום מסוכן לקופת המדינה יותר מכל מתנה למילואימניקים. למעשה תכנית כזאת לא תהיה הפעם הראשונה שבה המדינה, לכאורה, משתמשת במילואימניקים כדי לחלץ את שוק הנדל"ן.

האם המילואימניקים הם חבל הצלה של מכרזים כושלים?

בימיה הראשונים של המלחמה, בדימונה, רשות מקרקעי ישראל מפרסמת מכרז בשכונת "יוני נתניהו" להקמת 30 בתים צמודי קרקע. מחיר המינימום במכרז נמוך במיוחד, במטרה למשוך יזמים, כ-100 אלף ש"ח למגרש. בכל זאת, בינואר 2024 המכרז נסגר ללא מציעים. הפלא ופלא שנה וחצי לאחר מכן, דימונה נכללת ברשימת יישובים בהם משווקים מגרשים בשיטת "בנה ביתך" והמיועדים בלעדית למילואימניקים.

גם בטבריה, מתחם "מול ארבל" נותר מיותם מהצעות בדצמבר 2023 וגם שם דירות רבות מצאו עצמן מתגלגלות להגרלה של עד 67 יחידות דיור למשרתי מילואים פעילים. הסיפור חוזר על עצמו בנוף הגליל, מכרזי שכונת "הר יונה" שבוטלו בזה אחר זה בגלל חוסר עניין של קבלנים הומרו להקצאת עד 279 דירות למילואימנקים. בעכו, כישלון השיווק של השכונות המזרחיות הוביל לשריון של עד 89 דירות למילואימניקים. כך, שוב ושוב קורה שלאחר שמכרז נכשל, דירות מועברות להגרלות למשרתי מילואים.

סביר שמה שהרתיע את הקבלנים באותם מכרזים כושלים הן "הוצאות הפיתוח". העלויות שמסביב כמו סלילת כבישים ופיתוח תשתיות. המדינה, שנתקעה עם קרקע שאף אחד לא רוצה, עקפה את הקבלנים: היא מציעה למילואימניק את הקרקע כמעט בחינם (90% הנחה) ומוסיפה לו סכום של כ-100 אלף ש"ח כדי שיבנה בעצמו.

זו נראית כמו מתנה ולפעמים זאת יכולה להיות מתנה משמעותית, כמו במקרה שבו שני בני הזוג משרתים במילואים, אז כל אחד מהם זכאי למלוא ההנחה על יחידת דיור אחת. כלומר, תקרת ההנחה עולה ל-200,000 ₪. אבל במקרים רבים מדובר בגלגול סיכון משמעותי. המדינה נותנת מענק קטן ולמעשה מצפה מאנשי המילואים לקחת על עצמם את תפקיד היזם. 

ההטבה מגיעה עם איסור מכירה למשך 5 שנים מתום הבנייה. רוכש שנקלע לקושי כלכלי, פיטורין או גירושין, מוצא את עצמו כבול לנכס באזור שבו שוק השכירות חלש. המילואימניקים גם לא נהנים מהגנת חוק המכר: בניגוד לרכישת דירה מקבלן, בשיטת "בנה ביתך" הרוכש עובד מול קבלני ביצוע קטנים. אם הקבלן פושט רגל באמצע העבודה, מה שקורה לא מעט, אין ערבויות בנקאיות שמגינות על הכסף. החייל נשאר עם שלד בטון וחובות לבנק.

אם נבחן לעומק את "הוצאות הפיתוח" נגלה שמעבר לסיכון, ההנחה לעיתים לנעלמת לחלוטין. ניקח לדוגמה את שכונת רננים בערד: חייל מילואים ישלם על הקרקע עצמה סכום נמוך ומפתה שנע בין 27,000 ל-37,000 שקלים בלבד, אך יידרש להוסיף לכך תשלום חובה עבור הוצאות פיתוח בגובה מוערך של כ- 600,000 שקלים. כך מחיר המגרש הסופי מזנק לכ-630,000 שקלים, וכשמוסיפים לכך עלויות בנייה של כמיליון וחצי שקלים לבית צמוד קרקע סטנדרטי, מגיעים להשקעה כוללת של כ-2.15 מיליון שקלים. אם משווים את הנתון הזה למחירי הדירות בעיר, שעומדים על כ-10,000 שקלים למ"ר, או לשוק יד השנייה שבו נמכרים בתים מוכנים במחירים דומים או אף נמוכים יותר, מתברר שההטבה הכלכלית מאבדת כל משמעות.

מעניין לציין שביישובים שנפגעו קשה בשביעי באוקטובר (כמו בארי, ניר עוז, וכפר עזה), השתתפות משרת המילואים בהוצאות הפיתוח הוגבלה ל50,000 ₪ בלבד. ביישובי קו שני, ההשתתפות עומדת על 80,000 ₪. כאן העלות הסופית נמוכה ואטרקטיבית באמת למגרש (כ-300-400 אלף ש"ח הכל כולל הכל), כך שאפשר לראות שהמדינה יודעת לתת הטבה ריאלית כשהיא רוצה. העובדה שהגבלת הוצאות הפיתוח לא מתקיימת באזורים אחרים מרמזת שמטרתם היא חילוץ כלכלי של קרקעות תקועות ולאו דווקא סיוע למשרתים.

וכמובן שאפשר להשתמש במשרתי המילואים לא רק כדי לחלץ מכרזים. הטבות הנדל"ן למשרתי המילואים מתגלות ככלי מרכזי למימוש אג'נדות פוליטיות ודמוגרפיות, תוך ניצול הקונצנזוס הציבורי סביב צה"ל. דוגמה לכך היא הקמת היישוב חירן על אדמות הכפר הבדואי אום אל-חיראן. בשנת 2015 המדינה החליטה לפנות את תושבי הכפר הבלתי מוכר לטובת הקמת יישוב יהודי על אותן אדמות, מהלך שהוביל למאבק משפטי ממושך ובסופו להחלטה על פינוי כפוי. בליל הפינוי בינואר 2017, נורה למוות המורה יעקוב אבו אל-קיעאן בידי שוטרים ונהרג השוטר ארז עמדי לוי מדריסה. למרות שבמשך שנים התעקשו המפכ"ל רוני אלשיך והשר גלעד ארדן שמדובר בפיגוע של מחבל דאעש, ראש הממשלה נתניהו, בעת שהיה שרוי תחת חקירות, חשף שהמשטרה והפרקליטות ידעו בזמן אמת שמדובר בתאונה.

היה אפשר לצפות אחרי האירוע למדיניות מפויסת יותר כלפי תושבי הכפר ואולי להכרה כלשהיא, גם אם חלקית, בזכויותיהם על אדמתם, אבל במקום זאת המדינה השתמשה בהטבות נדל"ן למשרתי מילואים כתירוץ להמשך הנישול. רשות מקרקעי ישראל ייעדה כ-100 מגרשים ביישוב החדש "חירן" לשיווק בלעדי למשרתי מילואים. המהלך הזה רותם את הקונצנזוס סביב הלוחמים כדי להעניק ליישוב "חסינות מוסרית". כך אפשר לקבע את מחיקת הכפר הבדואי ולסכל כל אפשרות להסדר עתידי באזור. מצד שני הפרקטיקה הזאת, חלוקת קרקעות למשרתי מילואים על אדמתם של כפרים לא מוכרים, הפכה את הגיוס לצה"ל לדרך נפוצה שדרכה מיעוטים, כמו בדואים בישראל, יכולים לזכות בפיסת קרקע באזור מגוריהם. בדרך כלל הדרך היחידה להגיע לאותה קרקע. האם לזה התכוון אלאורי וויס ב"כיפה" כשאמר שבנט מנרמל מציאות שבה זקוקים למדים כדי להתקיים? כנראה שלא, אבל אין דוגמה מובהקת יותר.

פסטיבל הצרכנות והפתיינות הפיננסית

לא רק המדינה, גם השוק הפרטי הציע למילואימניקים הטבות נדל"ן מרהיבות: חברת אאורה, למשל, יצאה במבצע "דירה בהצדעה" הכולל הנחות של עד 350,000 ש"ח בפרויקטים יוקרתיים באזור המרכז. פרשקובסקי הציעה הנחה משמעותית של 200,000 ש"ח בהרצליה, בנקים כמו מזרחי-טפחות מציעים הלוואות של עד 100,000 ש"ח ללא ריבית בתוך תמהיל המשכנתא, והרשימה עוד ארוכה. אבל האם ההטבות האלה, שבאמת מציעות הנחות שלא ניתנות לציבור הכללי, עוזרות למילואימניק או לוכדות אותו?

לאחרונה דווח בתקשורת הכלכלית (ינואר 2026) על "מבול" של ביטולי עסקאות: נתוני הכלכלן הראשי באוצר חשפו זינוק של 620% בשיעור הביטולים בתוך שנתיים – מ-0.5% מהעסקאות ב-2021 ל-3.6% ב-2023, כאשר במוקדי ביקוש כמו באר שבע אחת מכל 15 עסקאות בוטלה והמכנה המשותף לרוב הביטולים הוא "קושי כלכלי להשלמת העסקה", כלומר הבנק מסרב להעניק את המשכנתא המיוחלת במועד המסירה, לאחר שגובה הריבית או מצבו הפיננסי של הלווה השתנו לרעה. הסיבה לביטולים כנראה נעוצה בעסקאות 20-80,  עסקאות פריסייל בהן ניתן לרכוש את הדירה בתחילת הבנייה בסכום נמוך, 20% מהעיסקה ואף פחות, ולשלם את שאר הסכום במועד האיכלוס. גם המפקח על הבנקים החליט להגביל את ההלוואות בגלל הסיכון הגלום בהן. 

אם העסקאות האלה מצליחות לפתות את הציבור הכללי, הפיתוי הוא בוודאי גדול יותר בקרב משרתי מילואים, שבנוסף לתנאי המימון יקבלו גם מטבח חינם, 6% הנחה, וסכום מסוים מהמשכנתא ללא ריבית.  בסופו של דבר, אם במועד האכלוס המילואימניק לא יצליח לגייס את הסכום, הוא יאלץ להיפרד מסכום של 10% מהדירה, כ230,000 לדירה ממוצעת, וכל ההטבות מהן נהנה איבדו כל משמעות. כך, דווקא משרת המילואים, מועד יותר להתפתות לעסקאות שמפילות אותו.

ולא רק מבצעי נדל"ן מציפים את משרתי המילואים, בקבוצת טלגרם גדולה שמרכזת הנחות והטבות למילואימניקים נערמות מודעות לפתיחת חשבונות מסחר, וובינרים להשקעה בנדל"ן בדובאי, קורסים “חינמיים” בשוק ההון, כולם עטופים באותה שפה מוכרת של הוקרה, דאגה וסיוע למילואימניקים.

כמעט כל בית השקעות שתוכלו לחשוב עליו נמצא שם. מיטב, טרייד, אקסנלס טרייד, אטלטשולר שחם, IBI, ועוד. כולם מציעים הטבות מפתות בפתיחת חשבונות מסחר: פטור מדמי טיפול ועמלות, 100 דולר כבר בחשבון או קורס חינם בשוק ההון. לפעמים הפיתוי בכלל לא פנה למי שמתעניין בהשקעה פיננסית: אחד מבתי ההשקעות פנה לאהבת הכדורגל של המילואימניקים: "אוהדי הפועל? זו ההטבה שחיכיתם לה! פותחים חשבון מסחר – ומקבלים מנוי לשער 7/8". פלטפורמת הלוואות הציעה לחברי הקבוצה הלוואה של עד חצי מיליון ש"ח, מסגרת אשראי גמישה, "עד 500,000 ₪ - בדיוק כשאתם צריכים".

כך נוצר לו "פומו פיננסי על מדים". המילואימניקים, מוצפים באימוג'ים של הכרת תודה, עשויים לבלבל בין מתווים של הקלות והטבות שקיבלו מהמדינה לפיתויים פיננסיים של גופים פרטיים. גופים שמזמינים אותם לקחת על עצמם סיכונים כמו תנודתיות או מינוף בשוק ההון והלוואות ענק שעשויות לסבך אותם מבלי שהם מבינים את הסיכון או מוכנים אליו. המילואימניק הוא ה"ליד", ובקבוצות השונות מודעות שיווק פיננסי מוצגות לצד הסברים על זכויות של משרתי מילואים במקום העבודה.

ובכל זאת, צריך לומר שההצעות יכולות להיות משתלמות מאד, חיילי המילואים עשויים להרוויח משוק ההון ואפילו ממבצעי הנדל"ן ולהנות מהנחות ששאר הציבור לא חשוף אליהן. אבל כשההצעות הללו מגיעות עטופות באותה שפה של הוקרה לאומית קשה להבחין בין סיוע לבין מכירה אגרסיבית. כך, מילואימניקים יכולים למצוא את עצמם לוקחים סיכון פיננסי גדול מהממוצע כשהם משוכנעים שהסיכון הזה הוא בעצם הטבה חד פעמית שאסור לפספס, כזאת שמקבלים בגלל חיבוק זמני של הכרת תודה ולכן חובה לחטוף מיד.

נפטלי בנט יודע שהציבור הישראלי אוהב את חיילי המילואים שלו, הציבור כועס כשהוא שומע על כך שהסיוע הנפשי להם דל בזמן שעוד ועוד חיילים שמים קץ לחייהם. הוא כועס כשהוא שומע על הפגיעה הכלכלית של העצמאים מביניהם ועל הפצועים והנכים שלא מצליחים לקבל מענה מהמדינה. ובכל זאת, בנט לא בחר להציע יותר סיוע נפשי או גידול בתקציב לנכי צה"ל. הוא בחר להציע הנחה לדירה, בחירה שמשקפת את תפיסת עולמו הכלכלית אבל גם כזאת שמצליחה ללכוד את הלך רוח ישראלי. ישראל של 2026 היא מדינה מוכת מלחמות ויוקר מחיה, מקוטבת ומתפוררת מבחינות רבות. אבל ישראל נתפסת גם כמירוץ פיננסי זוהר, כזה שיש לו מנצחים, שבו אפשר "להסתדר". במציאות כזאת הדבר הטוב ביותר שניתן לתת למילואימניקים הוא יתרון באותו המירוץ. הסיכונים שמגיעים עם היתרון הזה? הם בכלל לא בדיון, למרות שמיום ליום מצטברות העדויות על כך שהם רק גדלים. כך, חיילי המילואים מגויסים שוב. מגויסים לתדלק את שוק הנדל"ן ואת החגיגה בבורסה הישראלית; מגויסים לשמש כזרוע ההתיישבות של ממשלת הימין, תוך נטילת ערימה של סיכונים שהם אמורים לאמץ בשמחה. ממש כמו את הזימון לסבב המילואים הבא. 

 טלי גולדרינג היא חוקרת עצמאית בתחומי הכלכלה והנדל"ן, וחברת מערכת מגזין רוזה

עריכה: תום אלפיה