רק 14% מהדירות נרכשות באמצעות מבצעי מימון-  כך הכריזה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ב14 למרץ, והכתה בתדהמה את שוק הנדל"ן. משרד האוצר, שערך בדיקות מדגמיות בחמישה  אזורים בכל חודש, מצא שהמכירות עם מבצעי מימון  מהוות בסביבות  50-60% מסך רכישות הדירות החדשות, ובנק ישראל מצא שמדובר בכרבע מהעסקאות. הפער מהכרזת הלמ"ס משמעותי, וגרר בלבול וספקות בקרב רבים העוסקים בשוק הנדל"ן, אותם כיסינו בהרחבה במאמר הקודם בנושא. לאחרונה, קיבלו במשרד האוצר גישה לנתונים עליהם התבסס המדד - ונראה שהנתונים נאספו באופן בעייתי מאוד, באופן שיכול להסביר את הפער בין הערכות הלמ"ס לאלה של האוצר ובנק ישראל. פארסת הנתונים מסתירה מאחוריה את המצב המסוכן של שוק הנדל"ן בישראל. 

"מבצעי מימון" הוא ביטוי שמתייחס למבצעים שונים אך בעיקר להלוואות קבלן, אותן הלוואות שמככבות בתקשורת בהן למעשה מתאפשרת רכישת דירה בתשלום ראשוני נמוך מאד. 5, 10, או 20 אחוז מהמחיר, כששאר התשלום אמור להיות מושלם כעבור שנתיים-שלוש. במקרים רבים, רק אז אמורה להילקח המשכנתא עבור הרכישה. 

ככל שיותר דירות נרכשות באמצעות הלוואות קבלן הסיכון עולה ואף מתעורר חשש למשבר, שכן לא ברור עדיין אם כל הלווים יצליחו לקבל משכנתא. זאת אחת הסיבות שהמפקח על הבנקים הכריז על הגבלת ההלוואות האלה. יש לציין שמדובר בהגבלה שעדיין לא נכנסה לתוקף, בניגוד לדיווחים רבים בתקשורת.

בנוסף לסמן של סיכון מערכתי, הלוואות אלה גם מגלמות הנחה במחירי הדירות. גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי ואחראית סקירות הנדל"ן של משרד האוצר, כבר טענה במספר ראיונות שהמשמעות של הלוואות הקבלן הנרחבות, היא שמחירי הדירות למעשה כבר יורדים. באוניברסיטת רייכמן העריכו את גובה ההנחה בעד 10% מהמחיר. 

נתונים חסרים ומרושלים

לצורך הבנת שכיחות הלוואות הקבלן ברכישות, וגובה ההנחה שלמעשה ניתן ברכישות אלה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה יצרה מדד חדש שמפורסם לצד מדד מחירי הדירות.  במאמר הקודם הצגנו את הקשיים הטכניים שמלווים את המדד מהקמתו, קשיים שמעוררים הרמת גבה במדינה עם מערכת מחשוב מתפקדת, שלא לומר, אומת היי טק. כבר בהשקת המדד הודיע דורון סייג, אחראי מדד הדיור בלמ"ס, על קשיים טכניים. הנתונים, הוא אמר, יתקבלו דרך מסמכים מצולמים, כך שיהיה צורך להעתיק מהם את הנתונים הרלוונטים ידנית לתוך קובץ שתיצור רשות המיסים. כבר תקופה ארוכה שבמשרד הכלכלן הראשי נאלצו לשלוף ידנית את נתונים - בגלל שפשוט לא קיבלו עדיין את הקובץ  הממוכן עם נתוני הלוואות הקבלן מרשות המיסים. למעשה, גם ביום ההכרזה של הלמ"ס על המדד שהצביע על 14% בלבד של רכישות המלוות במבצעי מימון,  שגובש באמצעות אותו קובץ מרשות המיסים, סוקרי הכלכלן הראשי עדיין לא קיבלו גישה לקובץ. 

אתמול פורסמה סקירת הנדלן של הכלכלן הראשי לחודש פברואר, והיא מכילה חדשות טובות- סוף סוף הסוקרים קיבלו גישה לקובץ הממוכן מרשות המיסים שמכיל את הנתונים על הלוואות הקבלן. מדובר בקובץ שמבוסס על דיווחי הקבלנים לרשות המיסים, דיווחים בהם הקבלנים אמורים לסמן באיזו עסקה נערך מבצע מימון, ובאיזה תמהיל - כלומר פרטי המבצע עצמו.(לדוגמה 20-80 או 90-10 ).

 אבל נראה שהפארסה רק מחריפה. הנתונים שקיבלו הסוקרים היו כל כך בעייתיים שבמשרד האוצר החליטו פשוט לא להשתמש בהם, ובמקום זאת להמשיך להתמקד בסקירה בחמישה אזורים כבעבר.

"נציין כי לפחות בפרויקט אחד שבדקנו, בו נמכרו לא מעט דירות בחודש פברואר, דיווח הקבלן כי לא ניתנו כלל הטבות מימון, בעוד שלפי בדיקה באתר האינטרנט של החברה, בכל הפרויקטים שלה היא מציעה הטבות מימון" 

בנוסף להצהרה זו צורף לסקירה נספח שלם שמוקדש כולו לבעייתיות הנתונים: הקובץ שהתקבל לא כולל שדה שמציין באופן ברור אם ניתנה לרוכש הטבת מימון אלא רק שדות שמפרטים את תנאי התשלום בעסקה. כך, בפרויקטים שבהם שני קבלנים מוכרים יחד דירות נוצר בלבול: אם קבלן אחד מציין בקובץ שניתנה הטבה והשני לא, העסקה כולה עלולה להיחשב כאילו לא ניתנה בה הטבה כלל. בעיה נוספת היא חוסר אחידות בדיווח: קבלנים שונים מילאו את שדות תנאי התשלום בסדרים שונים,  המקשים על פענוח אוטומטי של הדיווחים. בנוסף לכך, עד חודש דצמבר 2024 לא הייתה חובת מילוי של השדות האלו, ולכן קבלנים רבים השאירו אותם ריקים. כשהחובה נכנסה לתוקף בדצמבר, רבים מהם פשוט מילאו את השדה כאילו לא ניתנה הטבה, גם אם בפועל ניתנה – כנראה כדי לא לעכב את הדיווח או את קבלת האישור לרישום הדירה בטאבו. מעבר לכך, בבדיקה של אזורים כמו הצפון, חיפה וירושלים, נמצאו קבלנים שדיווחו בעקביות כאילו לא ניתנו הטבות כלל, למרות שבאתרי האינטרנט שלהם הם מציגים תנאי מימון מקלים לרוכשים.

צריך לזכור שמפני שמדובר בדרישת דיווח חדשה עבור הקבלנים, יש הגיון מסוים בכך שהמידע שנמסר  עדיין לא מהימן, לפחות בחודשים הראשונים ליישום. אמנם רשות המיסים עודכנה בליקויים, וסביר שהדיווח ישתפר בהמשך, אך הבעיה מגיעה מכיוון אחר. בעוד משרד הכלכלן הראשי מצא את הקובץ לא ראוי לשימוש, הלמ"ס השתמשה בו לצורך יצירת המדד החדש, ולא נראה  שהשוני הגדול בין התמונה  שצייר המדד לאלו שציירו משרד האוצר  ובנק ישראל, גרם למישהו בלשכה לעצור ולסייג את המסקנות. להיפך; ראינו כותרות על ביקורת חריפה של הלמ"ס כלפי בנק ישראל, כשדני בן- חור, יועץ בכיר בלמ"ס הזהיר שאם ישוקללו מבצעי המימון עכשיו במדד, הם בכלל יתרמו לעליית מדד מחירי הדירות.

הציבור, שאין לו גישה לנתונים עצמם יכול לנחש מי כאן כשל בתפקידו, הלמ"ס או דווקא משרד האוצר.  בכל מקרה מדובר במקרה הטוב, ברשלנות חמורה, כך שלא ברור איך הנושא חמק מדפי התקשורת הכלכלית. מה שנראה כמו קרב מקצועי בין סוקרים וסטטיסטיקאים הוא למעשה דרמטי הרבה יותר, כי מאחורי המספרים יש לווים רבים שלא יוכלו לעמוד ברכישת הדירה. וזה, כבר יכול להוביל למשבר כלכלי חמור.  

טלי גולדרינג היא חוקרת עצמאית בתחומי הכלכלה והנדל"ן, וחברת מערכת מגזין רוזה.

עריכה: מעין גלילי.