מתישהו, מלחמת הנצח תצא לפגרה ואת סדר היום יחזרו למלא "החיים עצמם". מאז 2011, נדמה שהנושא הכלכלי איבד את יכולת הגיוס שלו: נתניהו הצליח לסמן כל מחאה נגד יוקר המחיה כ"שמאלנית", והישראלים עברו להצביע מטעמים ביטחוניים או שבטיים. בכל אותן שנים, הנדל"ן העולה היה אי של ביטחון בתוך הכאוס, נכס שאפשר לבנות עליו כשכל השאר קורס. אבל דווקא עכשיו, עם פרסום דו"ח בנק ישראל לשנת 2025 שמציג שוק נדל"ן בעייתי, כדאי לשים לב לקיטוב החדש שנוצר סביב נגיד בנק ישראל.

לאחרונה, פרופ' אמיר ירון אומץ בחום על ידי מתנגדי הממשלה. הם זוכרים לו חסד על ההתנגדות לרפורמה המשפטית, והפרשנים הכלכליים מכתירים אותו כ"נהג אחראי באוטו בלי בלמים". לפיד וליברמן הגנו על הנגיד לאחר שעמיחי אליהו מ"עצמה יהודית" השתלח בו וקרא לו "פרא אדם" שמשרת את האליטות. על אותו מקרה גנץ כתב: "הטייסים הם 'בוגדים שבמדינות אחרות היו תולים אותם', היועמ"שית 'אשמה בפיגועים ובאלימות בחברה הערבית', ועכשיו נגיד בנק ישראל הוא 'פרא אדם שפוגע בכלכלת המדינה'." בראיון של ינון מגל עם הנגיד על גובה הריבית הוא סינן שהנגיד מתנהל "כמו בג"ץ".

נראה שמתחילה להיווצר דינמיקה לפיה נגיד בנק ישראל מקבל חסות והגנה מהמחנה המתנגד לממשלה. כפי שכתב גנץ, לצד הטייסים והיועמ"שית: סמל למוסד מקצועי ומתפקד כראוי בכל מדינה דמוקרטית. לעומתם, בצד השני של המשוואה, עומדת הממשלה, המתנגדת לנגיד ולבנק ישראל מתוך הרצון לרומם את מעמדה כנציגת העם, המותקפת על ידי פקידים שהם למעשה חלק מדיפ סטייט שמשרת את האופוזיציה.

הדינמיקה הזו באה לידי ביטוי בקרב סביב הצעת החוק החדשה מבית היוצר של אבי שמחון, יועצו של נתניהו, לסבסוד משכנתאות של לווים שהיו חשופים לעליית ריבית הפריים בתמהיל המשכנתא שלהם. הצעה זו כבר גררה ביקורת מחברי אופוזיציה ומתנגדי הממשלה כמו מיכל רוזין (ח"כית לשעבר של מרץ) וולדימיר בליאק (יש עתיד) שכינו את החוק "מושחת", ו"שוד הקופה הציבורית". למרות שהיועמ"שית ובנק ישראל מתנגדים לחוק, הממשלה ממשיכה לרוץ איתו.

על פניו זה נראה כמו עוד סיפור של ממשלה פופוליסטית שתוקפת מוסד מקצועי, בעוד שהאופוזיציה מתגייסת להגן עליו; אבל כדי להבין כמה בעייתית הדינמיקה החדשה הזו, חייבים לחזור כמה שנים לאחור כדי לראות שבנק ישראל עצמו היה שותף מלא להגדלת הסיכון על משקי הבית. 

הדיל המלוכלך של בנק ישראל והליכוד

הכל התחיל דווקא במהלך חיובי לביטול הקנס על הפרעון המוקדם. דמיינו משפחה שלקחה משכנתא של מיליון ש"ח בריבית קבועה של 5%. כעבור שנתיים, הריבית במשק צונחת והמשפחה מבינה שאם תמחזר את ההלוואה לריבית החדשה, היא תחסוך לעצמה כ-1,500 ש"ח בכל חודש. אלא שברגע שהם פונים לבנק, הבנק דורש מהם "עמלת פירעון" של 120,000 ש"ח כדי לפצות על הריביות שיפסיד. כך, החיסכון החודשי נבלע בתוך הקנס. במהלך שנת 2020, תחת עננת המשבר הכלכלי של הקורונה, ח"כ שלמה קרעי (אז חבר כנסת מהשורה בליכוד) הניח על שולחן הכנסת הצעת חוק לביטול אותו קנס. בנק ישראל בתגובה הסביר שביטול הקנס "ייאלץ" את הבנקים לייקר את הריביות לכלל הציבור מראש כדי לפצות על חוסר הוודאות.

כך נרקם לו הדיל. כדי לספק לקרעי "הישג" שיאפשר לו לרדת מההצעה שתפגע ברווחי הבנקים, הגיעו בנק ישראל וקרעי לפשרה. במקום לבטל את הקנס על הפרעון המוקדם הוא יעלה את תקרת הפריים מ-33% ל-66%. ריבית הפריים היא הריבית הבסיסית במשק שנקבעת על ידי בנק ישראל בתוספת 1.5%. היא נחשבת למסלול תנודתי בתוך המשכנתא מכיוון שהיא משתנה באופן מיידי בכל פעם שבנק ישראל מעלה או מוריד את הריבית. הגבלת תקרת הפריים, כלומר, הגבלת הנתח מתוך המשכנתא שצמוד לריבית הפריים, נקבעה כדי למנוע מצב שבו עליית ריבית פתאומית תקפיץ את ההחזר החודשי באלפי שקלים ותמוטט משפחות. העלאה של תקרת ריבית הפריים בעצם חושפת יותר לווים לסכנה של העלאה פתאומית של הריבית. באותה תקופה הריבית עמדה על 0.1%, כך שמי שלקח משכנתא ששני שליש ממנה היה חשוף לריבית הפריים שילם על החלק הצמוד לפריים ריבית נמוכה של 1.6%. עבור קרעי זה היה הישג פופוליסטי אך הלווים לא דמיינו לעצמם שתוך 3 שנים הריבית במשק תעלה ל4.5% וכך החלק במשכנתא הצמוד לפריים יקפוץ פי יותר מ-3, מ-1.6% ל6% ריבית. 

במקור הדיל היה אמור לקבוע גם הנחה של 50% בתשלום עמלת הפרעון המוקדם בקרב נוטלי משכנתאות מעל שמונה שנים, הנחה שפשוט לא התקיימה ולא ברור למה. במסגרת הדיל המלוכלך של בנק ישראל והליכוד, צד אחד קיבל "הישג" פוליטי והשני שמר על רווחיות הבנקים. כך מתקבלות ההחלטות שמעלות את הסיכון למשקי הבית בישראל. 

לא ברור אם זה יותר מצחיק או עצוב שהחוק החדש של שמחון לסבסוד משכנתאות, החוק שעורר את הדינמיקה החדשה שעליה דיברנו לעיל, למעשה מתייחס לאותם לווים שנפגעו מאותו דיל. בחוק לא כתובה המילה "פריים" אבל אם מסתכלים על מנגנון הסיוע ברור שהוא נתפר כמעט אחד לאחד עבור מי שלקח חשיפה גדולה לפריים. הוא קובע שהמדינה תממן חלק מהעלייה בהחזר החודשי מאז עליית הריבית. לא לפי מצב סוציו־אקונומי ולא לפי הכנסה. 

במילים אחרות, המדינה מפצה היום בכסף ציבורי על סיכון שהוגדל במודע, עם חתימה של בנק ישראל, כשמגבלת הפריים הוכפלה והציבור נדחף למסלול תנודתי. וזו לא הפעם הראשונה שבנק ישראל נותן לסיכונים להתגלגל ורק אחר כך מתייחס אליהם. 

מבצעי המימון - איפה היה בנק ישראל?

"בסוף בשורה התחתונה אנחנו נכנסים לשבוע הרביעי. זה יהיה שבוע מרכזי שיוביל אולי בסופו אל תחילת ההתלבטות כיצד להמשיך את הדרך". כך אמר הפרשן הצבאי של ערוץ 12 ניר דבורי על תכניות הצבא במלחמה מול איראן באמצע מרץ.

לי הציטוט הזה הזכיר ציטוט מהעבר, מוכר פחות: "הפיקוח ממשיך לעקוב אחר התפתחות הסיכונים בענף, לרבות בחינת הצורך בצעדים פיקוחיים". זהו ציטוט של המפקח על הבנקים בבנק ישראל. שני הציטוטים מעגליים – כשם שהמפקח מתחיל במעקב ובחינה שעשויים להוביל לעוד מעקב ובחינה, כך גם "הדרך" שדבורי מדבר עליה מובילה להתלבטות שתוביל לעוד דרך. שני הציטוטים לא מרמזים על שום פעולה ישירה ובעצם אין מאחוריהם כל תכלית ברורה, כך שנראה שהם מיועדים בעיקר לקניית זמן. 

ציטוט המפקח נאמר בקשר לפגישה עם ראשי מערכת הבנקאות. באוקטובר 2024 סקירות האוצר כבר נשפו בעורפו של המפקח, עם דיווחים חודשיים על "מבצעי מימון" שמסכנים את הלווים ואת המערכת כולה. המפקח אז הודיע בחגיגיות לכל גופי התקשורת שהוא מיד זימן פגישה חשובה: "מדובר על פגישה חריגה, שזומנה בתוך זמן קצר, מה שמעיד על החשיבות שהבנק המרכזי מייחס לנושא ועל כך שנדלקו נורות אזהרה בפיקוח" נכתב בכלכליסט. 

השימוש ב"פיקוח" כשם תואר, כזה שמתאר "צעדים" מופשטים, חזר על עצמו הרבה בסיקור ההתנהלות של בנק ישראל באותה תקופה. אין צורך למהר כשאפשר לזמן "פגישה דחופה" או לשלוח מכתב זועף. מי שלא עקב, עלול היה לחשוב שמבצעי המימון והלוואות הקבלן הן גילוי חדש, אך האמת היא שמדובר בתופעה וותיקה שהחזיקה את שוק הנדל"ן כולו. המפקח לא נזקק לבלשים כדי לגלות זאת; הנתונים פורסמו מדי חודש בסקירות האוצר.

2023 הסתיימה כשנה הגרועה ביותר למכירת דירות מזה שני עשורים. כדי להימנע מהורדת מחירים, הקבלנים שלפו פתרון יצירתי: "הלוואות קבלן". בניגוד לפורמט המוכר של הלוואות "בלון", המודל של אחרי ה-7 באוקטובר היה יצור מסוג אחר: הרוכשים שילמו מקדמה זעומה של 5%–10%, בעוד הקבלן נשא במלוא עלות הריבית וההצמדה עד האכלוס. כך נוצר העיוות הבא: האחריות על ההלוואה נרשמה על שם הרוכש, אך הסיכון הכלכלי (עלות המימון) נשאר אצל הקבלן. ניתוק כזה בין אחריות לסיכון היה אמור לבדו להדליק נורות אדומות אצל המפקח על הבנקים, אבל לא היו חסרות נורות אחרות.

האינדיקציה הברורה ביותר הופיעה בפער המתרחב בין "התזרים בפועל" של הקבלנים ל"תזרים הפוטנציאלי": הכסף שנכנס מיידית לקופה לעומת ההבטחות לתשלומים עתידיים. ככל שהפער גדל, היה ברור ששלטי החוצות המבטיחים "שלמו 10% עכשיו והשאר בכניסה" הם לא רק גימיק שיווקי אלא דרך להמשיך לשדר "עסקים כרגיל", כשלא ברור אם העסקאות באמת יושלמו.

מתוך סקירת הכלכלן הראשי ביולי 2024,  בדיוק באוקטובר 2023 הלוואות הקבלן מתחילות להמריא

בשביל להבין האם העסקאות אכן יושלמו או לא, צריך להתייחס לנורת האזהרה השלישית - פרופיל הלווים עצמם. "משבר הסאב פריים" האמריקאי זכה לכינוי זה בגלל דירוג האשראי של הלווים, שרבים מהם רכשו דירות יקרות למרות שהם משתכרים שכר נמוך, אם בכלל. גם בסקירות האוצר הבחינו בתופעה של רוכשי דירות שמשתכרים שכר נמוך: במרץ 2024 השכר החציוני ברוטו למשק בית של רוכשים באזור באר שבע (שריכז את רוב הרכישות באמצעות הלוואות קבלן) עמד על על 10.9 אלף ש"ח בלבד והשכר החציוני על 7.4 אלף ש"ח. במאי 2024 סקירות האוצר הראו שדווקא הרוכשים בעלי ההכנסה הנמוכה ביותר הם אלו שרוכשים דירות שיימסרו להם אחרי שנתיים ויותר. בסקירת אוגוסט יצא פרסום שמתמקד בנתיבות, גם היא הובילה ברכישות באמצעות הלוואות קבלן ושם משקי בית עם שכר חציוני של 14.9 אלף ש"ח ברוטו בלבד (לכל משק הבית) שקנו דירה במחיר חציוני של 1.57 מיליון.

על פי הכלכלן הראשי, המסקנה שעולה מפרץ הנתונים על רוכשים בעלי הכנסה נמוכה בהלוואות קבלן היא שרוכשי הדירות לא קנו את הדירות למטרת מגורים, אלא למטרת מסחר. אותם רוכשים קיוו שמצאו הזדמנות עסקית מצוינת - הם יקנו דירה במקדמה של, למשל, 10% בלבד, וימכרו אותה ברווח רגע לפני מועד האכלוס בו הם אמורים לספק את שאר התשלום. ככה יצליחו "לעשות מכה".

היום אנחנו רואים את ההשלכות של ההימורים האלה. 1,438 עסקאות שבוצעו בשנים 2023-2025 כבר בוטלו - עליה של מאות אחוזים מהשנים הקודמות. ברוב הביטולים הרוכשים שילמו דמי ביטול שמגיעים ל-10% מהעסקה כך שמאות אלפי שקלים התאדו מכיסם של הלווים. רוב הביטולים הם מסיבות כלכליות, כלומר חוסר יכולת לעמוד בתשלום שישלים את העסקה.

והנה, באוגוסט 2024, סוף סוף המפקח הודיע על "מעשה פיקוחי": "לנוכח עלייה בהיקפי הלוואות הבלון ב-2024, בחן הפיקוח על הבנקים מול הבנקים את כללי החיתום שהוגדרו לעניין הלוואות בלון בסבסוד קבלן. בעקבות זאת, נדרשו הבנקים לנהל את הסיכונים הנובעים מסוג הלוואות אלה, לרבות הערכת כושר החזר של הלווה לפירעון של כלל צורכי המימון שלו, הנוכחיים והעתידיים, לרכישת הדירה. כמו כן, נדרשו הבנקים להבטיח מתן גילוי נאות הולם בעת נטילת הלוואות בלון בסבסוד קבלן, שישקפו ללקוחות את גובה ההחזר החודשי על ההלוואה המלאה". 

אז הבנקים "נדרשו" ו"נתבקשו" להיות זהירים, "לנהל סיכונים". אבל מה המשמעות בפועל? מה הדרישות הברורות בקשר ל"הערכת כושר ההחזר של הלווה"? מה בדיוק אמור להיאמר באותו גילוי נאות? איך אפשר לבחון באמת את התנהלות הבנקים? במה עליהם לעמוד? 

למפקח על הבנקים יש כלים. הוא יכול לפרסם הוראות שעה ברורות, הוא יכול להציב מגבלות של ממש. אבל הוא בחר שלא. ההתמהמהות של בנק ישראל לגבי הגבלת הלוואות הקבלן הולידו עבור הקבלנים גם קמפיין. הפרסומים התכופים על הגבלות על אותם מבצעים ש"אוטוטו נכנסים לתוקף" אפשרו לקבלנים לייצר דחיפות לקנייה כדי לנצל את ה"הטבות" לפני שנעלמות, "רגע לפני שהרכבת נוסעת". לא פלא שגם מבקר המדינה ביקש לבדוק את התנהלותו של בנק ישראל בכל הקשור להלוואות הקבלן. 

פרסומת של "קטה יזמות". הפרסומים על "הגבלות הלוואות הקבלן" הצפויות של בנק ישראל הולידו קמפיין. 

בדיון מקצועי בוועדה לביקורת המדינה ביוני 2025 התריע חבר הכנסת מיקי לוי (יש עתיד) על סכנה מפני "משבר סאב פריים''. בנק ישראל אמר באותו דיון: "שיעור הפיגורים במשכנתאות אינו גבוה גם בתקופה שלאחר פרוץ המלחמה". הנתון הזה נכון אבל מתעלם, בציניות מסוימת, מהמבנה של הלוואות הקבלן. "שיעור הפיגורים" הוא למעשה האחוז של המשכנתאות שיש פיגור בתשלומן, אבל הוא מחושב מסך כל המשכנתאות. הלוואות הקבלן הן על פי ההגדרה הלוואות שמתחילים לשלם עליהם רק שנתיים-שלוש לאחר רגע לקיחת ההלוואה. ומכיוון שאי אפשר לפגר בתשלומים על הלוואה שעוד לא הגיע מועד התשלום עליה, הלוואות הקבלן מוסיפות למכנה (סך המשכנתאות) ולא מוסיפות דבר למונה (המשכנתאות שבפיגור), כך שלמעשה ככל שיותר דירות נמכרות בהלוואת קבלן, שיעור הפיגורים עשוי לרדת בטווח הקצר, אף שהסיכון האמיתי גדל. במצב כזה, את העליה בפיגור אפשר לראות רק שנים אחרי, כשמועד התשלום על הדירות מגיע. 

המחיר של הדינמיקה החדשה

אחרי הדיל המלוכלך עם קרעי, ואחרי שנים של הימנעות מהטלת מגבלות על מבצעי המימון, מצטרף לו מאבק חדש: ממש אתמול הכריזה הממונה על התחרות על הבנקים כקבוצת ריכוז. המהלכים שהרשות לתחרות מתכננת הם איסור אפליה בפקדונות, כך שייאסר להציע ריבית נמוכה יותר או גבוהה יותר ללקוחות מסוימים, והבלטת הקרנות הכספיות, כך שהבנקים יחוייבו להציע ללקוחות לחסוך דרך קרנות כספיות שמציעות ריביות גבוהות יותר. בנק ישראל מיד הכריז על הצעד כ"קיצוני ולא מידתי" והסביר שהוא רק יפגע בתחרות. 

נראה שהמשוואה שהצגתי בתחילת המאמר: הממשלה עם לווי המשכנתאות, והמתנגדים לממשלה עם בנק ישראל יכולה להפוך לסיפור גדול יותר. בזמן שמתנגדי הממשלה מתנגדים לחוק סבסוד המשכנתאות של שמחון, נתניהו וממשיכי דרכו בונים קייס, מבוסס, נגד מתנגדי הממשלה שמחבקים את בנק ישראל – גוף שפעם אחר פעם מתייצב לצד הבנקים ונגד הציבור. כך, הליכוד, שבמשמרתו התנפחה בועת נדל"ן אימתנית, מצליח למצב את עצמו כמגן הלווים המתקשים לגמור את החודש, מגן החוסכים בפקדונות הקטנים. ומתנגדי הממשלה? הם שוב מתנדבים לשחק את התפקיד שנכתב להם בספין. אם אכן אנחנו בפתחו של משבר משכנתאות משמעותי, מהספין הזה לא יהיה פשוט להחלץ.

מה שמצופה ממתנגדי הממשלה היום הוא להכיר - ובקול - בחלק של בנק ישראל בנזקים שנגרמו ללווים שספגו עליה במשכנתאות שלהם. חובה לדרוש לקיחת אחריות של בנק ישראל ושל המדינה, וכן, לחשוב איך לסייע ללווים שנפגעו מכך, מבלי לנפח עוד את המחירים ולפגוע בשוכרים. מאיפה יבוא הכסף? הגיע הזמן לדרוש גם מהבנקים להיכנס מתחת לאלונקה. לא רק מהמורות.

טלי גולדרינג היא חוקרת עצמאית בתחומי הכלכלה והנדל"ן, וחברת מערכת מגזין רוזה

עריכה: תום אלפיה