ביוני 2025 נבחר זוהרן מאמדאני, פעיל סוציאליסט צעיר שמזוהה עם מאבקי דיירים, להיות מועמד המפלגה הדמוקרטית לראשות עיריית ניו יורק. התקשורת הישראלית עסקה רבות בעמדותיו של ממדאני בנוגע לישראל ולעזה, בעוד קולות מהשמאל הבליטו את הקמפיין המרשים שלו, שארגן והפעיל עשרות אלפי מתנדבים. 

לצד היבטים אלה, ההתייחסות הישירה של ממדאני למצוקות הממשיות של הניו-יורקים הוא אולי הסיבה החשובה ביותר לניצחונו. למרות זאת היא עברה מתחת לרדאר בשיח הישראלי במידה מסויימת. ניצחונו סימן תפנית חדה בנוף הפוליטי של העיר – לא עוד דיבורים על "שוק חופשי אחראי", אלא הצהרה שהעיר שייכת לתושביה, לא למשקיעים. מבין המצוקות בהן עסק ממדני, בולטת במיוחד מצוקת הדיור.  

אף סיטקום לא הכין אותנו למאמדאני

ניו יורק שמשתקפת לנו ממסך הטלווזיה והקולנוע לא חושפת זעם על מחירי הדיור או המכולות. נראה שהאהבה לעיר היא ללא תנאים. ניו יורק היא העיר ש"תאכל אותך חי" אבל "לא תרצה אותה בשום דרך אחרת". גם כשדיירי הרחוב מצטופפים והאלימות והפשע גואים, לא נראה שזה מפריע לדמויות היפות על המסך. העלילות יתמקדו במעדניה האהובה, העבודה במשרד עורכי הדין היוקרתי, המרקייה המצחיקה, הפלרטוט על מדרגות החירום.

 ככל שהעיר השתנתה והתפתחה הנוסטלגיה הקולנועית מצאה דרכים להתאים את עצמה למציאות ולטשטש את קורבנות הפיננסיאליזציה . בין הדימויים על המסך למציאות היום יומית נוצר פער. כשעל המסך נשים צעירות גרו בדירות שותפים ועבדו במערכת העיתון, במציאות הדירות האלה הפכו לנדל"ן להשקעה שעומדות ריקות, והמערכת נסגרה מזמן, הפער הזה הלך והתרחב ונדמה שהוא עומד להתפוצץ לארה"ב של טראמפ בפרצוף. איך הכל התחיל?

"כנופיות ניו יורק" ו7 אנשים בדירה ללא חלון

בסוף המאה ה־19 ניו יורק הוצפה באלפי עניים ואיכרים. הם היו בעיקר אירים, שחורים, איטלקים ויהודים, והם חיפשו דיור זול. לצורך זה נבנו בשכונות כמו סוהו והארלם תחתון שיכונים (tenements), שאכלסו משפחות עובדות ממעמדות נמוכים. אלה היו בניינים בגובה 4–6 קומות, עם מסדרון ארוך ואפל, ושירותים משותפים בחצר. בכל דירה של חדר או שניים הייתה משפחה אחת. ללא מים זורמים, ללא אוורור, לעיתים ללא חלון.

 ב-1890 פרסם העיתונאי  Jacob Riis את הספר "How the Other Half Lives", עם תצלומים נוקבים של חיי העוני בשיכונים . כתוצאה מכך, ניו יורק חוקקה ב־1901 את חוק השיכונים החדש – שאסר על בנייה של דירות ללא שירותים פנימיים ואור טבעי, וחייב חצרות, מדרגות אש ואוורור. זוהי התקופה שניבטת מהסרט "כנופיות ניו יורק". אלימות בין מעמדות, אלימות בין מהגרים לוותיקים, שלטון מושחת. 

המנצחים הגדולים הם העשירים שבכלל לא נמצאים בסרט. אלה, במציאות, המשיכו להתעשר ככל שהתעשייה  הלכה והתפתחה. עוד מהגרים ממזרח אירופה ויהודים הגיעו ועבדו במפעלי הטקסטיל ובנמלים. השיכונים הפכו לרבי קומות שמשקיעים רכשו והשכירו.

שנות ה30: מהפך סוציאליסטי נשכח

ואז, בשנות ה־30, הגיע השפל הגדול. בבת אחת קרסו שווקים, מפעלים נסגרו, ואחוז האבטלה בעיר זינק לשיעורים חסרי תקדים. המשקיעים הקטנים התרסקו, הבנקים עצרו אשראי, ושוק השכירות הפך לזירה של מצוקה ופינויים.

שווה לציין שזהו אחד המקרים הנדירים בהיסטוריה המודרנית שבו קריסת שוק נדל"ן הובילה להעמקה של פתרון ציבורי – ולא להפרטה או לצמצום אחריות המדינה. בשונה ממשברים שאנחנו מכירים מהשנים האחרונות, בהם ההצלה כוונה בעיקר למוסדות הפיננסיים ולבנקים, בשנות ה־30 ניו יורק בחרה, דווקא מתוך מצוקה, להרחיב את אחריותה כלפי האזרחים. 

שתי דמויות מפתח בתהליך היו כמובן הנשיא רוזוולט ורוח הניו דיל שהביא איתו, וראש העירו פיורלו לה גווארדיה, ביחד הם פתחו את הרעיון הדיור הציבורי של ניו יורק. לא צדקה, זכות דיור. 

בשכונת האיסט וילג’ הוקם פרויקט “הבתים הראשונים” (First Houses), מבנים שהוסבו מחדש ממבנים ישנים, אך בניהול עירוני.  במהלך מלחמת העולם השנייה קיבלו השלטונות הפדרליים סמכות להטיל פיקוח מחירים כולל – כולל על שכר הדירה – כדי למנוע סחרור כלכלי בזמן חירום. ההגבלות הללו אומצו  במדינת ניו יורק והורחבו לאזורים נוספים במדינה כרגולציה קבועה שהקפיאה בפועל את שכר הדירה למשך עשרות שנים.

באמצע המאה ה־20, כמעט כל דירה מושכרת בעיר הייתה תחת פיקוח. גם משפחות ממעמד הביניים נהנו מההסדרים – בזכות תוכניות כמו "מיטשל־למה" (Mitchell-Lama) משנת 1955, שהציעה עשרות אלפי דירות להשכרה או לרכישה משותפת (co-op) במחיר נמוך.

העשורים הללו – מהשנים שלאחר המלחמה ועד סוף שנות ה־60 – סימנו תקופה נדירה של ביטחון דיורי רחב: רשת סוציאלית שהעניקה קורת גג הוגנת למיליוני תושבים, לא רק לעניים אלא גם למעמד העובד. 

מה שמעניין הוא שאין כמעט סרטים שעוסקים במהפך הדיור, מלבד סרטים דוקומנטריים או סרטים שצולמו באותן שנים. ניו יורק מספקת לנו ים נוסטלגיה אבל על הרפורמה הזו הנוסטלגיה דילגה. אולי בגלל שדיור הוגן לא מספק דרמה; אולי גם בגלל שדיור הוגן לא מספר לנו סיפור ניצחון קפיטליסטי, כמו למשל מצעד סרטי הסינדלה של ניו יורק, מ"נערה עובדת" ו"ארוחת בוקר בטיפאני" ועד "מייד אין מנהטן" בכיכובה של ג'ניפר לופז. מה שכן השתקף מהתקופה על מסכי הקולנוע, זה  מגוון דמויות שפשוט לא היו יכולות להתקיים בניו יורק של היום. אבא של וודי אלן ב"ימי רדיו" התקיים כנהג מונית וגר בקווינס; שוטרים, פועלים פשוטים, עובדי נקיון, חיו בניו יורק ממשכורתם בסרטים כמו "אנני" או "היו זמנים באמריקה". 

הדי התקופה הזו הוסיפו להשמע בשנות ה90, כשהסבים והסבתות שהחזיקו דירות עוד מאז גוייסו  כדי להמשיך ליצור טלוויזיה וקולנוע בניו יורק. מוניקה ורייצ'ל גרו בדירת סבתא שלהן שנהנתה מזכויות של דיור ציבורי, ב"מלך השכונה" גרים מזכירה ושליח בקווינס- בבית של אביה של קארי, אבי מ"ברוד סיטי" גרה בדירה מהמשפחה ומייבל מ"רק רוצחים בבניין" גרה בדירה של דודה שלה באופן זמני כשהיא מתחברת עם השכנים- שני גברים בגיל העמידה.

הסבים והסבתות שמאפשרים את הדיור עבור הצעירים הם אולי העדות היחידה שנותרה בטלוויזיה ובקולנוע מאותה מהפכת דיור נפלאה. 

שנות ה־70: "ניו־יורק תמותי״

במהלך שנות ה־70, תחת מיתון מתמשך, אינפלציה גבוהה ועלייה חדה בריבית, צומצמה משמעותית התמיכה הפדרלית בעיריות – במיוחד בערים גדולות עם אוכלוסיות עניות כמו ניו יורק. ברבעון הראשון של 1975 הבנקים סירבו להמשיך להלוות לעיר כספים.  

העיתון "ניו יורק דיילי ניוז" תמצת את הלך הרוח בכותרת שהפכה לסמל – FORD TO CITY: DROP DEAD – אחרי שהנשיא פורד סירב לסייע לעיר. הסיוע הפדרלי שהגיע בדצמבר ניתן רק לאחר התחייבות לקיצוצים חריפים: צמצום דרסטי בשירותים, פיטורי עובדים ציבוריים, ופגיעה באיגודים.

התוצאה הייתה קריסה חברתית ממשית: שכונות עניות כמו הברונקס נזנחו, אלפי דירות התרוקנו, גל שריפות שטף את האזור, והדיור הציבורי הידרדר להזנחה. בתוך המשבר הזה, קמו גם התנגדויות: דיירים התארגנו לשביתות שכר דירה, תנועות שכונתיות פעלו להחזיר מבנים לשימוש קהילתי, והחל פרק חדש של מאבק עממי על הזכות לדיור – כמו במבצע “Operation Move-In” שבו פעילים פלשו לדירות ריקות והכניסו אליהן משפחות מחוסרות דיור.

את ניו יורק הקורסת של שנות ה־70 אפשר לראות דרך דמויות שחיות על הקצה בקולנוע : ב־נהג מונית (1976) העיר נראית דרך עיניו של טראוויס הבודד, שמדרדר לאלימות בתוך רחובות מוזנחים. "אחר הצהריים של פורענות" (1975) מציג שוד בנק שהופך לזעקה חברתית, הלוחמים (1979) מתאר מסע הישרדות בעיר שאיבדה שליטה, ו"חוזר לברונקס" של 1977 מתקיים תחת הפסקות חשמל, פחד ופשיעה. כל אחד מהם משקף את ניו יורק של אז – עיר שעמדה על סף התפרקות.

שנות ה־80 וה־90: ממשבר להזדמנות – עבור מי שידע לקנות בזול

אחרי  העשור האבוד של שנות ה־70, ראשי עיר דמוקרטים כמו אד קוץ' ודיוויד דינקינס דווקא קידמו יוזמות לשיקום שכונות, שדרוג תשתיות ותמיכה מסוימת באוכלוסיות מוחלשות. למעשה,  מאחורי התמריצים נרקמה תפנית עמוקה במדיניות הדיור של העיר: תוך זמן קצר, מושג "השוק החופשי" הפך לעיקרון מכונן גם בתחום הדיור. במקום השקעה ציבורית רחבת היקף, הממשלה הפדרלית קיצצה בתקציבי רווחה, עודדה הפרטה, והשאירה את העיר להתמודד לבדה עם הצורך בדיור בר השגה.

יותר ויותר נכסים ציבוריים – כולל קרקעות, מבנים ודירות – נמכרו לגופים פרטיים. במקומם צצו גורדי שחקים יוקרתיים באפר איסט סייד, במערב מנהטן ובקרבת סנטרל פארק. יחידות דיור רבות נבנו כדי להימכר במחירים גבוהים במיוחד,לאו דווקא כדי לענות על צרכי הדיור של התושבים, אלא כדי לשרת משקיעים, קבלנים וקרנות נדל"ן. 

גם שוק השכירות עבר מהפכה שקטה אך עמוקה. עד שנות ה־80, כמעט כל הדירות להשכרה בעיר היו תחת פיקוח מחירים – מה שאיפשר גם למשפחות קשות יום לגור במנהטן.  כעת נכנסה לתוקף מדיניות של "דֶּרֶגוּלָצְיָה": החוק קבע שברגע ששכר הדירה עובר רף מסוים (למשל 2,500 דולר לחודש), הדירה מאבדת את ההגנות – ומרגע זה בעל הבית רשאי לגבות כל סכום, ולפנות שוכרים כרצונו. בעלי הדירות החלו לשפץ יחידות ישנות, להעלות מחירים בהדרגה, ולדחוק החוצה דיירים ותיקים. תוך פחות משלושה עשורים, שיעור הדירות המפוקחות צנח מכמעט 100% בשנות ה־50 לפחות מ־45% ב־2019. מאות אלפי משפחות איבדו את ההגנות הבסיסיות, ושוק השכירות הפך פראי ובלתי צפוי.

במקביל, תהליכי ג’נטריפיקציה החלו לעצב מחדש את המפה העירונית. שכונות שבעבר נחשבו מוזנחות – כמו וויליאמסבורג, סאות’ ברונקס ופארק סלופ – הפכו למוקדי משיכה לבעלי הון, אמנים ומתווכים. ברגע שהדירות החלו להתרוקן מדיירים ותיקים, העיר קידמה "התחדשות" דרך פרויקטים של שיפור תשתיות, שיווק נדל"ן ועידוד השקעות. תהליכים כמו “rezoning” – שינוי ייעוד קרקע למגורים יוקרתיים – והסבה של מבנים תעשייתיים למגורי יוקרה, הפכו לכלי עיקרי של העירייה. על פי מחקרים, המדיניות הזו הביאה לעקירה של אלפי משפחות, בעיקר קהילות שחורות והיספניות, והעמיקה את הפערים המעמדיים והגזעיים בין שכונות ניו יורק. 

בניגוד למהפכת הדיור, מהפכת ההפרטה של שנות ה־80 וה־90 זכתה לייצוג עשיר בקולנוע ובטלוויזיה. זו ניו יורק המגניבה, המוארת בגורדי שחקים, שמופיעה שוב ושוב בצילום הפותח של קומדיות רומנטיות. משפחת קוסבי מציגה משפחה שחורה מהמעמד הבינוני ששרדה את הג’נטריפיקציה בברוקלין; חברים ו-סיינפלד משרטטות עולם של בתי קפה, שכר דירה מיתולוגי ושגרה של בידור; סקס והעיר הגדולה הופכת את העיר לבירת אופנה, צרכנות וחירות אישית. הדמויות מתחרות על מקומן – אבל תמיד מצליחות.

לאל אלה מצטרפות קומדיות רומנטיות כמו כשהארי פגש את סאלי, יש לך הודעה ו-נדודי שינה בסיאטל, שמציגות את ניו יורק כעיר בטוחה, רכה ואינטימית – מקום שבו מתאהבים דרך חנויות ספרים ובתי קפה. ב-המכשפה הטובה מכולם מזכירה צעירה פורצת לעולם הפיננסים בזכות תושייה. גם סרטים כמו השטן לובשת פראדה או Morning Glory מציגים את ניו יורק כזירת הישרדות זוהרת.

המאה ה־21: ניו יורק יקרה מדי לסרטים

העשורים הראשונים של המאה ה־21 העמיקו את הפערים בניו יורק עד לשיאים שלא נראו מאז ימי השפל הגדול. כחלק מהתאוששות מהירה ממשבר 2008 התרחשה דחיפה של שוק ההון לתוך שוק הדיור - בנקים, קרנות השקעה ואגידים נכנסו לשוק במקום אנשים שחיפשו לקנות דירה ולהתגורר בה. על רקע זה נבנו במנהטן מגדלים יוקרתיים בקצב מואץ, והשוק התמלא דירות שמחירן מגיע לעשרות ומאות מיליוני דולרים, חלקן עומדות ריקות חודשים ארוכים, בבעלות חברות־קש או משקיעים מחו"ל. לפי מחקר של The Week, כ־30% מדירות היוקרה שנבנו בעשור האחרון בעיר נרכשו על ידי תאגידים זרים, ואינן משמשות למגורים בפועל.

במקביל, היצע הדיור בר ההשגה הלך והצטמצם. לא נבנו מספיק דירות חדשות תחת רגולציה, וסובסידיות פדרליות וציבוריות צומצמו בעקביות. עד 2024 רק כ־45% מהדירות להשכרה בעיר נותרו תחת פיקוח שכר דירה, ורק אחוז קטן מתוכן שייך לדור הישן של הפיקוח החמור. רבות מהדירות הללו עומדות בסכנת יציאה מהפיקוח – בין אם בעקבות שיפוץ, מכירה, או מנגנוני פטור שמאפשרים לבעלים להסיר את ההגבלות. למעלה מ־40% מהשוכרים משלמים יותר משליש מהכנסתם על שכר דירה, וכרבע מהשוכרים מוציאים מעל מחצית מהכנסתם – שיעור שמעיד על עוני דיורי מובהק (אבל עדיין טוב מתל אביב).

בעשור שבין 2009 ל־2019 נרשמה נסיונות לחיזוק ההגנה על שוכרים בניו יורק: עשרות אלפי יחידות דיור נבנו תחת תמריצים ל"דיור בר השגה", וב־2019 חוקק חוק השכירות המקיף Housing Stability and Tenant Protection Act, שהגביל העלאות שכר דירה וצמצם פינויי דיירים. אלא שגם רפורמות אלה כוונו לרוב למעמד הביניים, ולא לשכבות החלשות. שינויי ייעוד בשכונות כמו איסט ניו־יורק וויליאמסבורג האיצו את הג'נטריפיקציה, ועקירות המוניות של משפחות שחורות והיספניות הוגדרו כ"פינוי סמוי".

ב־2024, בשיא משבר הקורונה, נרשם שיא במספר מחוסרי הדיור – כ־135 אלף איש לנו במקלטים בכל לילה. באותו זמן משקיעים זרים רכשו אלפי דירות יוקרה בעיר – לעיתים דרך חברות־קש – והותירו אותן ריקות. לפי מחקר עיתון The Week, בשנת 2024 כ־30% מהדירות בשכונות יוקרה עמדו ריקות רוב השנה. 

לצד התפוררות שוק השכירות, גם המסך עזב את העיר. בעוד שבעשורים הקודמים ניו יורק הייתה הבמה הקולנועית של החלום האמריקאי – מ-סיינפלד ועד סקנדל – בעשור האחרון הפכה העיר לבלתי נגישה גם עבור תעשיית הבידור. יוקר המחיה, זינוק במחירי השכירות והיעלמות המעמד היצירתי דחפו הפקות לעבור לערים זולות יותר כמו אטלנטה, ניו מקסיקו וטורונטו. עם מגפת הקורונה, 42% מהמשרות בתחום הקולנוע והטלוויזיה בניו יורק נעלמו, עלויות ההפקה זינקו ב־30%, ורק 75% מתעשיית ההפקה שבה לתפקוד עד 2024 – הרבה מתחת לרמות העבר.

אפילו כשכן מצלמים בניו יורק, היא לעיתים מוצגת כערים אחרות. היא חדלה מלהיות גיבורת הסיפור, והפכה לתפאורה גנרית. מה שהתחיל כנטישה של תושבים בגלל מחירי שכר דירה, נמשך גם בקרב התעשייה: כשהצוותים לא יכולים להרשות לעצמם לגור בעיר – גם המצלמה אורזת ועוברת הלאה.

ואז הגיע ממדאני?

בפברואר, בשיאו של הקמפיין, ממדאני פרסם את תוכנית הדיור השאפתנית שלו, Housing By and For New York, עם יעד תקציבי של כ־100 מיליארד דולר לעשור הקרוב. התוכנית כוללת הקמה של 200 אלף יחידות דיור חדשות – רובן בשיתוף פעולה עם איגודים מקצועיים ובתקצוב עירוני ישיר, הרחבת מלאי הדיור הציבורי ושיקום נכסי דיור ציבורי של רשות הדיור של ניו יורק(NYCHA) בשווי של קרוב ל־80 מיליארד דולר. בנוסף היא כוללת שימוש נרחב בקרקעות עירוניות להוזלת עלויות, הנפקת אג”ח עירוניות לצורכי מגורים, והאצה של פרויקטים בסובסידיה עמוקה. הרוח המובילה: פחות תלות ביזמים, יותר שליטה בידי הציבור.

התגובות לא איחרו לבוא. גופי מדיה שמרניים כמו Daily News ומכוני מחקר ימניים תקפו את ממדאני על "סכנה לפעילות הכלכלית" בעיר. מהצד השני, תנועות דיירים, כלכלנים פרוגרסיביים ועיתונים כמו The Nation בירכו על הניסיון להשיב את הדיור הציבורי למרכז הבמה.

גם מי שתומך ברוח התוכנית של ממדאני מזהיר מהקשיים: מערכת התכנון בניו יורק מורכבת, רוויה התנגדויות ציבוריות, ולעיתים גם לחצים מתאגידי נדל"ן. שיקום NYCHA דורש תקציבים שטרם הובטחו ושינויים בחקיקה – כולל ביטול חוקי הפחתת פיקוח והרחבת סמכויות העיר בפיקוח שכר דירה. כבר עם פרסום התוכנית נרשמה תגובת נגד – מניות נדל"ן צנחו, ויזמים איימו למשוך השקעות. המאבק מול ההון כבר בעיצומו.

כמו במאבקי דיור אחרים, גם במאבק הדיור הניו יורקי המלכודת היא הפער החמקמק שבין ההבטחות לבין המציאות: משנות ה-70 כמעט כל רפורמה שהיטיבה עם בעלי ההון – מהפרטות ועד דרגולציה – הוגשה לציבור כפתרון שייטיב עם הדיירים. הבטיחו להגדיל את ההיצע, למשוך יזמים, להזרים כסף לקופת העיר ממסי נדל”ן – וכשמחירי הדיור זינקו עוד, הבטיחו שוב את אותם הפתרונות. כך נוצרה מעין לולאה: ציבור ששוב ושוב מאמין שהפעם זה יעבוד.

לכן השאלה האמיתית איננה רק האם מאמדאני יעמוד בלחצים וישמור על עקרונותיו – אלא האם הוא יצליח לפרוץ את המעגל המוכר שבו הציבור שוב מתפתה להבטחות השוק. האם יצליח לשכנע שדיור הוא לא מוצר, אלא זכות; שעיר לא אמורה לייצר רווחים, אלא קורת גג, ביטחון, חיים.

ואם אכן יתחולל מהפך – כזה שיחזיר את ניו יורק לתושביה – הוא כנראה לא יככב בסרטים, לא יהפוך לפסקול מוכר, לא יספק ציטוטים קולנועיים עשורים אחר כך. זה לא רע בכלל. הגיע הזמן שניו יורק תפסיק לשחק את עצמה – ותתחיל פשוט להיות עיר. לא סמל, לא מיתוס – פשוט עיר אמיתית, שקיימת למען האנשים שחיים בה.

טלי גולדרינג היא חוקרת עצמאית בתחומי הכלכלה והנדל"ן, וחברת מערכת מגזין רוזה.

עריכה: מעין גלילי