בתחילת אוגוסט, כחודש וחצי אחרי המלחמה באירן, כתבת "דה מרקר" שלומית צור פרסמה כתבה על מחירי השכירות הגבוהים שמשלמים מפוני אותה מלחמה. הכתבה הכילה ראיונות עם שוכרים שסיפרו על הקושי שלהם למצוא דירה להשכרה כמפונים ולצד אותן עדויות הופיע גם גרף, ולא סתם גרף, גרף די דרמטי.

 הגרף הציג עלייה של 1000 עד 2000 שקלים בשכונות שנפגעו מטילים. על פי הגרף, בשכונת נווה גן בפתח תקווה המחירים זינקו ב2000 שקלים, ביהודה הלוי בבת ים ספגו השוכרים עליה של 1,500, וברמת אביב הירוקה בתל אביב עליה של כ2000. נשמע מרגיז מאד. הבעיה היא שהגרף לא התבסס על נתונים.

"שכר הדירה החודשי בשכונות שנפגעו מטילים איראניים, על פי עדויות תושבים ומתווכים, בשקלים" נכתב לצד הגרף. 

גם אם נתעלם מניגוד העניינים המובנה בשימוש במתווכים כמספקי נתונים על עליות מחירים, סביר מאד להניח שרק חודש וחצי אחרי תחילת המלחמה, המחירים שהוזכרו לא מתבססים על עסקאות שנחתמו אלא על הערכות כלליות של מתווכים ושוכרים. למעשה אלה הערכות סובייקטיביות שמתבססות על רושם מהמחירים המבוקשים בשוק. אפשר לומר - אז מה? יש דיסקליימר. הרי נכתב לצד הגרף שהוא מבוסס על עדויות בלבד. אבל זו היא היתממות שמתעלמת מכוחו של הגרף הכלכלי. גרפים אמורים לייצג נתונים מדידים ובשל כך הם נתפסים כאמינים ומשכנעים. הרושם של הקורא שנתקל בגרף צבעוני שמפרט מחירים במספרים הוא שמחירי השכירות אכן עלו בשיעור המדובר. 

הכתבה של שלומית צור היא לא הפעם הראשונה שהתקשורת מספקת נתונים לא מבוססים על שוק השכירות. כך, באתר Bizportal פורסם זמן קצר לאחר תחילת הלחימה כי "המלחמה העלתה את שכר הדירה באזור ב- 15%", בהתבסס על דוגמה יחידה של משכיר ברמת אביב שהעלה את המחיר מ־12.5 ל־16 אלף שקלים. גם ב־ynet הופיעה כתבה תחת הכותרת "אפקט המלחמה: מחירי השכירות של דירות עם ממ״ד מזנקים" כשהנתון המרכזי היה עלייה של 11% בפרק זמן של שלוש שנים (2022–2025) – קצב מתון יחסית של כ־3.5% לשנה, שאינו ניתן לייחוס בלעדי למלחמה. לעיתים כתבות מספרות על עליות מחירים בשטח, בלי להתבסס למעשה על אף נתון שמראה זאת. 

חשוב לציין שעליית מחירי שכירות באזורים שנפגעו מטילים, ובהם מפונים מוצאים עצמם ללא פתרון מגורים בזמן שההיצע קטן, היא בהחלט אפשרית ואף הגיונית. אבל כשהתקשורת מדווחת לנו היא אמורה לספק נתונים, לא ספקולציות, הגיוניות ככל שיהיו, ובטח שלא לסדר את אותן ספקולציות בגרף כאילו היו מבוססות על נתונים אמיתיים. חמור מכך, כתבות כאלה עלולות ליצור נבואה שמגשימה את עצמה. הכתבים, שמתבססים על עדויות מתווכים או שוכרים, מדווחים על עליות כאילו החוזים כבר נחתמו, ובכך מייצרים ציפיות לעליות עתידיות - גם אם בסופו של דבר מוכרי הדירות היו בוחרים להוריד את המחיר לולא הכתבה הייתה "מקבעת" את המחירים.

ובכל זאת, למען ההגינות צריך לומר: התקשורת אולי מציגה נתונים בעייתיים, אבל חלק גדול מהבעיה נעוץ בכך שבתחום השכירות כמעט ולא קיימים נתונים מהימנים מלכתחילה.

החור השחור של נתוני השכירות

מי שעקב אחר דיווחים על מחירי השכירות בשנה האחרונה בוודאי שם לב שלפעמים מתפרסמים בזה אחר זה נתונים סותרים לחלוטין.  קשה שלא להבחין בפער בין הנתונים הרשמיים של הלמ״ס לבין נתונים שהוצגו על ידי חברות פרטיות שפועלות בשוק השכירות – יד2, WeCheck, מדלן, ואחרות.

בעוד שהלמ״ס דיווחה על עליות מתונות בחודשים הראשונים של 2025 – 2.7% בשכירות חוזים מחודשים ו4.4% בחוזים חדשים בפברואר, ו2.8% מול 3.7% במרץ בהתאמה – החברות הפרטיות דווקא הציגו ירידות ברורות במחירי השכירות. WeCheck וחברות נוספות תיעדו ירידות של 3%–5% כבר במחצית הראשונה של 2025, במיוחד בערים כמו ירושלים וחיפה, וירידות מתונות גם בתל אביב.

הפער הזה נובע, בין השאר, מהשם הרע שיצא למדד השכירות של הלמ"ס. המדד נשען בעיקר על סקרי משקי בית, ומדגם השוכרים קטן יחסית. במדד מתפרסם המחיר לשוכר חדש, כלומר שוכר שחתם חוזה בדירה מסוימת בפעם הראשונה, ולצידו מתפרסם גם המחיר למחדש חוזה - שמאריך את החוזה בשנה נוספת. הפער ביניהם לעיתים גדול: לדוגמה בתחילת אוקטובר 2023, לפני השפעות המלחמה, מי שנכנס לדירה חדשה שילם כ- 8% יותר מבשנה שעברה, בעוד מי שחידש חוזה שילם כ- 3.6% יותר - פער של כ4.4% לרעת החוזים החדשים. 

גם הפער הזה גורם לדיווחים על מחירים להתפצל: יש הטוענים שהמחיר לשוכר חדש הוא המחיר האמיתי שמראה לאן באמת "הולך השוק". אחרים טוענים שהמחיר ל"מחדשי החוזה" הוא זה שמשקף את השוק, כי השוכר החדש משלם למעשה פרמיית סיכון זמנית אל מול בעל בית שעוד לא מכיר אותו, וכי למעשה מרבית השוכרים בשוק הם מחדשי חוזה. 

בכל מקרה, על בסיס הפער המבלבל הזה נראה שכל גופי התקשורת בוחרים להתמקד בנתון אחר. כך או כך, ברור שלמדינה אין בסיס נתונים אמין בכל הקשור למחירי השכירות. וזה חבל, כי זה לא היה חייב להיות ככה.

רשם שכירויות- עשור של טירפוד

בעשור האחרון היו כמה וכמה ניסיונות ליצור מאגר ממשלתי שיתעד את חוזי השכירות עצמם. לא עדויות, לא סקרים, פשוט תיעוד ממשי של חוזים. ממש כמו הנתונים של רשות המיסים על מחירי הדירות, שמאפשרים לנו באמת להבין אם מחירי הדירות עלו או ירדו, גם אם באיחור או עם מגבלות מסוימות.הנסיונות ליצור מאגר כזה נבלמו שוב ושוב  במערכת הפוליטית.

בשנת 2018 הציע ח״כ רועי פולקמן להקים "רשם שכירויות" - גוף ציבורי שהיה אמור לאסוף ולפרסם מידע בסיסי על כל חוזה: הכתובת, גודל הדירה, גובה שכר הדירה ותאריך החוזה. ההצעה כללה גם חובת גילוי של דמי השכירות ששילם הדייר הקודם, כדי למנוע קפיצות חדות במחירים ולתת לשוכרים כלי מיקוח הוגן יותר. פולקמן טען כי מהלך כזה יאפשר סוף סוף להבין את מגמות השוק בצורה אמינה, וימנע מהמשכירים לנצל את חוסר השקיפות כדי להעלות מחירים בצורה שרירותית.

למרות ההגיון בדברים, ועדת השרים לחקיקה דחתה את ההצעה. שרת המשפטים דאז, איילת שקד, טענה שמאגר כזה יוסיף "עודף בירוקרטיה ורגולציה מיותרת."

גם רעיונות אחרים, כמו חובת דיווח מצומצמת על חוזים שפטורים ממס או הקמה הדרגתית של מאגר חוזים – נעצרו. מפלגות חששו להרגיז את ציבור בעלי הדירות, ובעלי נכסים הפעילו לחץ. הטענה המרכזית הייתה שהדיווחים יגרמו להגברת המיסוי על בעלי דירות - מס שהיו אמורים לשלם כחוק - מה שיבהיל את המשקיעים, יוביל לירידה בהיצע, ויעלה את מחירי הדירות.

גם כשנוצרו הבנות בין משרד האוצר לוועדת הכספים הן נפלו בשלב ההצבעה, בעיקר בגלל לחץ פוליטי וחוסר רצון להתמודד עם הלובי של בעלי הדירות. בסופו של דבר, ישראל נותרה כמעט היחידה במערב בלי מרשם שכירויות לאומי.

לחץ המדינה למזומנים מביא למלחמה במשקיעי הנדלן?

בשקט יחסי' משרד האוצר ורשות המסים הובילו מהלך שיכול להתברר כחשוב: החל מינואר 2025, כל בעל דירה המדווח במסלול 10% מס על הכנסות משכירות חייב לצרף לדיווח את חוזה השכירות עצמו. בנוסף, במסגרת הפיצויים שנקבעו לנכסים שנפגעו, בעלי דירות לא יכולים לדרוש החזר על שכר דירה שאבד בלי להראות חוזה בתוקף ותשלום אחרון. כלומר, רשות המיסים דורשת לראות את החוזים, ולמעשה יוצרת מהם מאגר נתונים. יכול להיות שהמהלך הזה הוא בסך הכל נסיון לייעל את תהליך המיסוי, רשות המסים הבהירה שהחוזים נשארים בתחומה ולא מועברים לגופים אחרים. אבל העובדה היא שהמידע הזה נאסף אחרי התנגדויות של עשור שלם. בנוסף, בניגוד למצופה, אנחנו רואים שדווקא המלחמה מנוצלת על ידי גורמים שונים במדינה כדי להילחם בהתחמקות משקיעי הדירות ממס. 

כבר בדצמבר 2024 ועדת הכספים האריכה את מס הרכישה הגבוה למשקיעים – 8% במקום 5% – לשנתיים נוספות, בניגוד ללחץ הקבלנים שטענו כי "השוק במצב קליני קשה". במקביל, נדחו הצעות להפחתת מס רכישה על דירות להשכרה לטווח ארוך או למתן פטור זמני ממס שבח.

במאי 25 הפיץ משרד האוצר תזכיר חוק שנועד לקצר לצמיתות את פרק הזמן שבו משפרי דיור רשאים להחזיק שתי דירות במקביל – מ־24 חודשים לשנה וחצי. "משפרי דיור" הם אנשים שכבר יש בבעלותם דירה אחת, אבל רוצים לעבור לדירה אחרת – בדרך כלל גדולה יותר או במיקום טוב יותר. בגלל שלעיתים הם קונים את הדירה החדשה ורק אחר כך מוכרים את הישנה החוק מאפשר פרק זמן מוגדר שבו מותר להחזיק להם שתי דירות במקביל – בלי לשלם מס רכישה או מס שבח. המצב האבסורדי, הוא שבזכות מתווי המלחמה והקורונה של בנק ישראל והתקופה הארוכה הקצובה בחוק ממילא, משקיעים היו יכולים להחשב ל"משפרי דיור" לתקופות של שנים. כך למעשה, הם יכולים לחמוק ממס למרות שהיו משקיעים לכל דבר, שקנו דירה על מנת למכור ברווח שנים אחרי.

בסופו של דבר המהלך של משרד האוצר לא צלח. ביוני, כשפג תוקף ההוראה והכנסת לא הספיקה לחוקק, משך הזמן שבו אפשר להחזיק שתי דירות ולהחשב כמשפר דיור חזר להיות 24 חודשים.

המסר השקט שעובר למשקיעים

לכאורה, אין במהלכים האחרונים של משרד האוצר ורשות המיסים חדשות גדולות. מאגר מצומצם של חוזים יוקם וישאר בחזקת רשות המיסים. אף אחד לא הבטיח לפרסם לציבור סטטיסטיקות המבוססות עליו. משרד האוצר ניסה לצמצם את התקופה שבה משקיעים יכולים להתחמק ממס, ולא הצליח. לא סיפור גדול. אבל כשמסתכלים על מצבם הנוכחי של משקיעי הדירות, יכול להיות שהמסר המועבר כאן מהמדינה אליהם משמעותי משנדמה.

משקיעי הדירות נמצאים במצב בו הם בקושי מצליחים למכור דירות. בחודש יוני 2025 נמכרו בסך הכול כ־5,844 דירות (כולל דירות מוזלות בסבסוד), השפל הגבוה ביותר ב- 20 השנים האחרונות. מתוכן, כ־3,890 דירות היו יד שנייה. מחירי הדירות יורדים, במיוחד בשוק יד השניה שלא יכול להציע תנאי מימון נוחים ותשואת השכירות עומדת על 2.5%, נמוכה מפיקדון חודשי של בנק ירושלים. המשקיעים שמוכרים יותר ויותר דירות בהפסד כבר יוצאים מהשוק. בחודש אפריל 2025 נכנסו לשוק 855 משקיעים חדשים שרכשו דירה להשקעה, בעוד ש- 1,269 משקיעים יצאו מהשוק ומכרו את דירתם. 

סקירות משרד האוצר גם מספרות על שינוי בתמהיל המשקיעים - פחות משקיעים וותיקים ומרובי דירות, יותר משקיעים לא מנוסים ובעלי דירות בודדות. זאת בנוסף לעליית ריבית שהשפיעה על מאות אלפי משקיעים שמשלמים על דירתם משכנתא, עליה שהגדילה מאד את ההחזר החודשי ואותה המשכירים לא הצליחו לגלגל אל השוכר. כך, בין 2021 ל 2023 כשהריבית זינקה מ- 0.1% ל- 4.75% והוסיפה אלפי שקלים להחזרי המשכנתא, שכר הדירה עלה בסביבות 5% ששווים פחות משלוש מאות שקלים בדמי שכירות של דירה ממוצעת. 

בתנאים כאלה אפשר היה להניח שהממשלה תחלץ לעזרתם של המשקיעים. הרי זה מה שהשוכרים רגילים אליו: המשקיעים זכו להפחתות מס רכישה רצופות מ2008-2015, הם זוכים לפטור גבוה על מיסוי מדמי שכירות, וזכו אפילו לתמיכתן של מפלגות כמו העבודה ומרץ כדי לחמוק ממס דירה שלישית. האם יכול להיות שהצורך של המדינה במזומנים בעת מלחמה גורם לה להפנות לאותם משקיעים את הכתף, דווקא עכשיו? כשהם צריכים אותה יותר מכל?

לא מעט כתבות מדברות על "שוק של קונים" בהקשר למחירי הדירות. אבל, למרות שאת הנתונים הרשמיים לא יגלו לנו, יש לא מעט סיבות לחשוב שגם שוק השכירות הוא "שוק של שוכרים" . בשוק שבו כמעט ובלתי אפשרי למכור את הדירה בלי להוריד מחיר משמעותית (ולהרגיש פראייר), משקיעים תלויים יותר בהכנסה השוטפת משכירות. גם החזרי המשכנתא הכבדים לא מאפשרים למשקיעים לשרוד תקופות ממושכות ללא שוכר, והמדינה מצידה כבר לא ממהרת לפרוס להם רשת ביטחון. להפך: ברשות המיסים ובמשרד האוצר יש אנשים שמחכים להזדמנות להעמיק את המיסוי כדי לכסות את הוצאות המלחמה. 

זה הזמן של השוכרים להרים את הראש, להבין שיש להם כוח ולא ללכת שבי אחרי כל כתבה שמצויר בה גרף. המציאות נכתבת בחוזים, לא בכותרות. ועל החוזים האלה השוכרים משפיעים ועוד ישפיעו בהמשך. ממש כמו המהפכה שלא תשודר בטלוויזיה, כשמחירי השכירות ירדו לא תקראו על זה בעיתונות הכלכלית, לפחות לא לתקופה ממושכת. אבל את הכוח העולה של השוכרים אפשר להרגיש כבר עכשיו. 

טלי גולדרינג היא חוקרת עצמאית בתחומי הכלכלה והנדל"ן, וחברת מערכת מגזין רוזה.

עריכה: מעין גלילי